Nullité de la reconnaissance d’honoraires de l’agent immobilier porteur d’un mandat de recherche

Si le mandat avait pour objet la recherche, en vue de son acquisition, d’un bien qui avait été précisément identifiée, il résulte des éléments du dossier, notamment de la lettre manuscrite adressée par M. L. à M. F. le 3 décembre 2015, jour de la signature du mandat, que la mission de la société FTIM n’était pas de trouver ce bien mais de mener les négociations avec les vendeurs afin de les amener à conclure la vente avec M. L. ou toute personne que celui-ci aurait présentée ; l’engagement de M. L. de rémunérer la société FTIM a bien une cause ; sa validité ne peut être contestée.

Le mandat de recherche stipule que le mandant « s’interdit, pendant la durée du mandat et dans les 6 mois suivant son expiration, d’en traiter l’achat éventuel directement avec le vendeur. EN CAS DE NON RESPECT DE CETTE OBLIGATION ET SI LE BIEN A ACQUERIR EST PARFAITEMENT IDENTIFIE, LE MANDANT S’ENGAGE EXPRESSEMENT A VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DES ARTICLES 1142 ET 1152 DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA REMUNERATION PREVUE CI-APRES« ; la conclusion d’un mandat de recherche avec la société Partenaire investissement avant l’expiration de la période de six mois suivant la fin du mandat, qui en outre n’était pas un mandat exclusif, ne constitue pas une violation de l’obligation à laquelle s’était engagée M. L. de ne pas traiter avec le vendeur du bien ; en outre, indépendamment de la question des liens pouvant exister entre M. L. et la société Gil, la conclusion de la vente le 20 mars 2018, postérieurement à la période de six mois suivant l’expiration du mandat, n’a pas été non plus conclue en violation du mandat ; la demande de la société FTIM sur le fondement de la clause pénale doit donc être rejetée.

L’acte intitulé « reconnaissance d’honoraire » exprime la cause de cet engagement en indiquant que la somme de 100’000 EUR est due « à titre d’honoraires de négociation » au titre de l’ « OPERATION REALISEE » suivante : « achat de divers lots […] À L’INDIVISION D. » ; dès lors que cette opération n’a pas été réalisée par l’intermédiaire de la société FTIM, cette reconnaissance d’honoraires est dépourvue de cause et, partant, est nulle ; la demande de la société FTIM sur le fondement de cet acte doit donc être rejetée.

Jérôme Basoche


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 13 novembre 2020, RG n° 20/04755

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