Responsabilité du #notaire qui n’a pas vérifié la conformité de la désignation du bien avec le permis de construire (travaux faits sans permis)

Suivant acte reçu le 8 janvier 2010 par M. B., notaire associé de la société civile professionnelle Z., Lai H. T. et B., devenue la société civile professionnelle Dev K. et Julie A. (le notaire), M. et Mme Le M. (les acquéreurs) ont acquis une maison d’habitation qui appartenait à M. A.

Au mois de septembre 2011, les acquéreurs ont déposé une demande de permis de construire, lequel leur a été refusé au motif que les travaux modificatifs projetés étaient prévus sur une construction qui ne respectait pas la distance réglementaire de quatre mètres de la limite séparative.

Les acquéreurs ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation.

Les acquéreurs ont fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter leurs demandes contre le notaire, alors « que la responsabilité du notaire est engagée, s’il ne résulte pas de l’acte authentique que l’acquéreur a été clairement informé des incidences d’un refus de délivrance d’un certificat de conformité et du risque qu’il s’engageait à supporter ; que les juges du fond ont eux-mêmes constaté qu’il existait une discordance entre la description de l’immeuble donnée par l’acte de vente et le permis de construire figurant en annexe ; que la cour d’appel ne pouvait exonérer le notaire rédacteur de toute responsabilité, sous prétexte que la non-conformité relevée « laissait supposer » que la villa avait été agrandie sans permis de construire préalable et que l’acte comportait la clause de style usuelle selon laquelle les acheteurs ne faisaient pas de l’exécution de travaux nécessitant un permis de construire, une condition de la vente ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240 du code civil. »

Pour la Cour de cassation, statuant au visa de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil :

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Pour rejeter les demandes des acquéreurs, l’arrêt d’appel constate, d’abord, que la description du bien dans l’acte de vente, consistant en une villa de sept pièces, n’est pas conforme au permis de construire de celle-ci figurant en annexe de l’acte, qui fait état d’un logement de quatre pièces principales avec un garage, sans qu’aucun document administratif ne justifie cet agrandissement. Il relève, ensuite, que cet acte précise que les travaux ont été réalisés plus de dix ans avant la vente, de sorte que la vérification de leur régularité, pour prévenir un risque de démolition, était inutile. Il retient enfin que, les acquéreurs ayant déclaré dans l’acte de vente n’avoir jamais fait de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition de la réalisation de la vente, il ne saurait être reproché au notaire de ne pas les avoir informés de l’impossibilité de procéder à de tels travaux.

En statuant ainsi, sans tirer les conséquences légales de ses constatations desquelles il ressortait que les acquéreurs n’avaient pas été informés des incidences de la non-conformité du bien au permis de construire et de l’impossibilité de procéder à des travaux nécessitant un tel permis, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Jérôme Basoche


  • Cour de cassation, 1re chambre civile, 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-14.752

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