Le notaire doit assurer l’efficacité et la sécurité des actes juridiques qu’il dresse ; une clause de style ne le dégage pas de sa responsabilité

Le notaire doit assurer l’efficacité et la sécurité des actes juridiques qu’il dresse.

Il est tenu à une obligation d’information qui conduit à un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte.

À ce titre, il est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique (Cass. Civ. 1° 19.12.2006 P n°04-14487).

En l’espèce, le bail commercial auquel maître C., notaire, a donné force authentique s’est avéré dépourvu de toute efficacité pour le preneur, puisque le caractère inconstructible de la portion de parcelle donnée en location a empêché la société Esprit Sushi Poitiers République d’y édifier le kiosque à sushi dont le bail autorisait la construction et dans lequel l’acte énonçait qu’elle exploiterait son activité.

Une consultation du plan local d’urbanisme (PLU) par le notaire lui aurait aisément révélé la localisation du bien loué dans un emplacement réservé – en l’occurrence n° 105 – et l’impossibilité de mener à bien le projet de construction nécessaire à l’exploitation définie comme la destination contractuelle.

Pareille recherche était d’autant plus aisée que ce même notaire avait formalisé huit semaines plus tôt entre les parties un accord autorisant Esprit Sushi Poitiers République à entreprendre certains travaux de raccordement aux réseaux, le délai entre les deux actes suffisant à obtenir les renseignements d’urbanisme propres à s’assurer de l’efficacité de l’acte de bail.

Le notaire ne peut pas se décharger conventionnellement de la responsabilité qu’il encourt.

Il peut certes se constituer la preuve du conseil donné par une clause contenue dans l’acte, mais à condition qu’elle soit précise et détaillée, de sorte qu’elle puisse être comprise sans difficulté par le client et que celui-ci soit clairement informé des conséquences de son engagement et des risques de sa décision.

En l’espèce, l’acte énonce : « Le preneur reconnaît que bien qu’averti par le notaire de la nécessité des renseignements d’urbanisme, il a requis l’établissement de l’acte sans la production de ces pièces. Il déclare être parfaitement informé de la situation de l’immeuble à cet égard, et se reconnaît seul responsable des conséquences entraînées par l’existence de servitudes particulières, renonçant à tous recours contre le bailleur ou le notaire« .

Cette clause n’a pas pour objet, ni pour effet, d’informer clairement le locataire sur les risques auxquels il s’exposait -le terme n’étant même pas employé- en concluant un bail commercial sans disposer des renseignements d’urbanisme sur le terrain où il devait édifier un bâtiment indispensable à l’exercice de l’activité projetée, ce risque, réalisé, étant qu’il ne puisse tout simplement pas exploiter cette activité faute de constructibilité du terrain.

Quant à la mention sur la parfaite information que le preneur aurait eue de la situation de l’immeuble à l’égard de l’urbanisme, elle est une clause de style, surtout si l’on considère que la bailleresse soutient n’avoir pas su elle-même que son propre bien était inconstructible car situé dans un emplacement réservé.

Maître C. n’a ainsi pas satisfait à son obligation d’information et de conseil, sans pouvoir s’affranchir de sa responsabilité par la clause de non-recours insérée dans l’acte, et le jugement sera infirmé en ce qu’il a retenu le contraire tout en ayant constaté que la clause insérée par le notaire ne mentionnait pas expressément les risques encourus.

Pierre Redoutey


  • Cour d’appel de Poitiers, 1re chambre civile, 10 novembre 2020, RG n° 19/00261

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