Le #notaire aurait dû expliquer au vendeur et à l’acheteur ce qu’est une servitude d’aqueduc

Le notaire, maître P.,  a omis de rapporter dans l’acte litigieux du 1er juin 2010 les servitudes expressément décrites dans le titre du vendeur. Le visa sur un plan annexe de la seule servitude d’aqueduc ne constitue pas une information suffisante de l’acheteur répondant à l’objectif de sécurité juridique attendu d’un acte authentique. Il appartenait au surplus au notaire d’éclairer les parties sur la notion de servitude d’aqueduc ainsi que sur la portée de celle-ci, de celle d’écoulement des eaux usées, et du passage en surface destiné à permettre l’accès aux canalisations en sous-sol, et sur les restrictions apportées à l’usage de la parcelle, sans même prendre en considération le projet de construction qui n’était pas connu de lui. La mention très générale de l’acte, selon laquelle l’acquéreur reconnaît avoir reçu du notaire toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations, ne satisfait pas l’exécution de son devoir de conseil, dès lors que les servitudes en cause ne sont pas même mentionnées dans le corps de l’acte et n’ont pas été portées de façon spécifique à la connaissance de l’acquéreur.

Par conséquent, le notaire est également responsable, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, du préjudice subi par la société Le Valatet qui aurait de façon certaine obtenu un moindre prix pour l’achat de l’immeuble et sera condamné à le réparer in solidum avec le vendeur.

Le notaire devait assurer la sécurité juridique de l’acte et était débiteur d’une obligation de conseil envers le vendeur tout autant qu’envers l’acquéreur. Il ne peut être reproché à M. P. une quelconque dissimulation puisque les servitudes figuraient dans l’acte du 13 juillet 1994 dont le notaire avait connaissance et que son étude avait d’ailleurs reçu et qu’aucun événement manifestant la présence des servitudes occultes n’est survenu entre 1994 et la vente du 1er juin 2010. La faute du notaire, qui a négligé de prendre en considération les servitudes, est donc tout entière à l’origine du préjudice de l’acquéreur.

Pour autant, le vendeur ne subit quant à lui aucun dommage principal dans la mesure où l’acheteur n’a pas choisi la voie de l’annulation du contrat et où l’indemnité qu’il doit fait finalement correspondre le prix effectivement reçu à celui qui pouvait être escompté de la vente si l’état des servitudes avait été explicité en toute transparence ; seule la charge du procès auquel il doit faire face est en l’occurrence définitivement imputable à la faute du notaire. La demande de garantie formée par M. P. à l’encontre du notaire ne saurait donc prospérer.

Pierre Redoutey


  • Cour d’appel de Nîmes, 1re chambre civile, 26 novembre 2020, RG n° 18/03320

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