Le #notaire doit faire œuvre de nettoyage de ses actes qui sont souvent gorgés de clauses qui sont des clauses de style pire des fautes de style

Le #notaire doit faire œuvre de nettoyage de ses actes qui sont souvent gorgés de clauses qui sont des clauses de style pire des fautes de style

L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) ouvre à l’acquéreur non professionnel un droit de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant la promesse.

Ce dispositif du droit de rétractation est à l’origine d’un fort contentieux et ce depuis la mise en oeuvre de la loi.

Un exemple.

Dans le cadre d’une vente par des particuliers d’une maison d’habitation au profit d’une société, le notaire a ouvert à l’acheteur le droit de rétractation de l’article L. 271-1 du CCH et celui-ci a usé de cette prérogative pour se rétracter, ce qui est contesté par les vendeurs, pour qui ce droit n’aurait pas dû profiter à une société professionnelle. 

La société est un professionnel au sens du texte précité, son extrait Kbis révélait en effet que l’objet social figurant dans ses statuts était caractéristique de celui d’un professionnel de l’immobilier. Or pour la Cour de cassation, une personne morale est un acquéreur professionnel qui ne peut bénéficier de la faculté de rétractation lorsque son acquisition a un rapport direct avec son objet social statutaire (Cass. 3e civ., 24 octobre 2012, n° 11-18.774).

Le particularisme de l’affaire tient à l’extension contractuelle du texte à l’acquéreur. On sait que la suppression volontaire et expresse du dispositif est prohibée (Cass. 3e civ., 24 oct. 2012, préc.).

L’arrêt rendu le 5 décembre 2019 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation est relatif à l’extension contractuelle du texte à l’acquéreur.  

La Cour de cassation par l’arrêt rendu le 5 décembre 2019 (Cass. 3e civ., pourvoi n° 18-24.152, P+B+I) fait prévaloir la volonté des parties.

Les magistrats observent, d’une part, que « les vendeurs avaient sciemment accepté la clause négociée par laquelle ils avaient donné, ensemble avec l’acquéreur, mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation de l’article L. 271-1 précité à la société » et, d’autre part, que « les vendeurs ne justifiaient d’aucune erreur sur l’objet de la société acquéreur ni de conditions de négociation et de signature propres à établir qu’ils n’auraient pas négocié les termes du contrat et ne démontraient pas que la clause prévoyant le droit de rétractation serait une clause de style ». Malgré les termes « acquéreur non professionnel » figurant dans la clause litigieuse, elle confère un droit de rétractation à l’acquéreur qui ici était clairement identifié.

Mais dès lors que la clause est négociée, donc consentie de façon libre et éclairée, l’invocation du vice du consentement doit être écartée.

Les juges du fond (cour d’appel) en retenant que la clause avait été négociée, notamment par la présence d’un notaire, consolident la notification réalisée par le notaire et donc la rétraction qui a suivi. Mais dans ses rapports avec le vendeur, le notaire, au titre de son devoir de conseil, aura sans doute à justifier qu’il a attiré l’attention des parties sur les risques liés à cette clause.

Il en serai allé différemment, si la clause avait été de style. Le recours à cette dernière notion rend mal à l’aise tant ses contours et sa portée interrogent. Ces clauses sont parfois utiles et licites, mais elles sont plus souvent surabondantes, voire, comme ici, en contradiction avec une autre clause du contrat.

Pour l’auteur ci-après nommé du commentaire :

Pour éviter que la clause de style ne se transforme en « faute de style » (D. Tallon, La force de la clause de style : AJDI 1975, p. 1013), le notaire devra se ménager la preuve de la négociabilité de la clause et faire œuvre de nettoyage de ses actes qui sont souvent gorgés de clauses surabondantes ou pire comme ici contradictoires et dont il faut ensuite expliquer au client que certaines clauses valent plus que d’autres en espérant qu’il ne demande pas au juge la confirmation. Au-delà de l’espèce, lorsque le vendeur est un particulier, l’ouverture du droit de rétractation à un professionnel de l’immobilier doit être mesurée, tant ce dernier n’est pas censé s’engager à la hâte, de façon irréfléchie. C’est son métier. Le profane ne doit pas être sous le joug d’une clause d’adhésion que viendrait généraliser la pratique, là encore nous sommes dans le sur-mesure, au cas par cas.

Dispositif de l’arrêt de rejet de la Cour de cassation :

Mais attendu que les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ; qu’ayant retenu souverainement, d’une part, qu’en dépit de la qualité de professionnel de l’immobilier de la société Mitchun, les vendeurs avaient sciemment accepté la clause négociée par laquelle ils avaient donné, ensemble avec l’acquéreur, mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation de l’article L. 271-1 précité à la société Mitchun, d’autre part, que les vendeurs ne justifiaient d’aucune erreur sur l’objet de la société acquéreur ni de conditions de négociation et de signature propres à établir qu’ils n’auraient pas négocié les termes du contrat et ne démontraient pas que la clause prévoyant le droit de rétractation serait une clause de style, enfin, que les termes « acquéreur non professionnel » figurant dans la clause litigieuse avaient pour effet de conférer un droit de rétractation à l’acquéreur, clairement identifié comme étant la société Mitchun, la cour d’appel en a déduit à bon droit que M. X… et Mme Y… ne pouvaient contester le droit de rétractation qu’ils avaient contractuellement conféré à celle-ci ;

Pierre Redoutey


Source : JCPN. Notaire – Actes courants et techniques contractuelles – Chronique sous la responsabilité scientifique de : Mustapha Mekki, auteur du commentaire dont extrait précède

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.