Personne ne leur demande et souvent c’est inutile, mais les #notaires s’obstinent à inclure dans les actes de vente immobilière une clause exemptant le vendeur de la garantie des vices cachés. Un exemple récent

Personne ne leur demande et souvent c’est inutile, mais les #notaires s’obstinent à inclure dans les actes de vente immobilière une clause exemptant le vendeur de la garantie des vices cachés. Un exemple récent

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

La connaissance du vice par le vendeur fait obstacle à l’application d’une clause contractuelle de non garantie. En fait pas si contractuelle que ça, car il s’agit d’une clause créée par la pratique notariale et reprise servilement par leurs fournisseurs de formules merdiques d’actes « toutes faites ».

En l’espèce, l’acte de vente prévoit une clause de non garantie des vendeurs en cas de vice caché, comme c’est très souvent le cas.

Le 27 juillet 2013, soit moins d’un an après leur acquisition, M. et Mme L. ont subi lors d’un violent orage une inondation de la terrasse extérieure et du rez-de-chaussée de leur maison.

Il ressort des constatations et conclusions de l’expert que le sinistre a pour causes:

  • une insuffisance de récupération de l’eau provenant des voiries et d’une propriété privée ayant entraîné un débordement de l’eau dans la propriété de M. et Mme L. située en contrebas du domaine public ;
  • un orage exceptionnel : une arrivée d’eau brutale et importante a favorisé l’inondation de la parcelle ;
  • les défauts et malfaçons affectant les canalisations de la propriété L.: le système de récupération de l’eau de pluie est totalement inefficace et incomplet et le puisard côté jardin ne peut pas récupérer toute l’eau de la terrasse. ‘Il suffit d’une période de pluies de quelques heures pour que les canalisations et le puisard côté rue se mettent en charge’.

Aucune faute d’entretien n’est relevée à l’encontre des époux L., acquéreurs.

M. L. mentionne que les réseaux EP et les puisards ont été réalisés par M. et Mme N.

Il précise qu’une inondation peut se reproduire en cas d’orage exceptionnel malgré les travaux réalisés sur le domaine public fin 2013.

Les premiers juges ont, après une analyse complète et pertinente des pièces produites, justement relevé que ce phénomène n’est pas isolé puisqu’avant la vente, les époux N. avaient eux-mêmes subi à deux reprises des inondations, ainsi que l’établissent suffisamment les attestations de messieurs G. et LE G.

Ce dernier atteste notamment que lors de la seconde inondation, M. N. a indiqué « devoir prévoir l’installation d’une pompe automatique car il y avait à nouveau un peu d’eau dans sa maison« .

Le tribunal a également jugé à juste titre que l’inefficacité du système de récupération et d’évacuation des eaux de pluies de l’immeuble constitue un vice caché, non décelable par les acquéreurs, mais qui était connu des vendeurs, ces derniers ne pouvant dès lors opposer la clause d’exonération de garantie.

Ce dysfonctionnement, qui a pour conséquence des inondations répétées (trois en l’espace de 5 ans) en cas d’orage de grande intensité, porte atteinte à l’usage attendu de l’immeuble, étant rappelé que le risque de survenance d’un tel événement climatique n’est pas purement théorique.

Il en résulte que la propriété reste exposée à un risque d’inondation et que les époux L., s’ils avaient connu le vice, ne l’auraient pas acquise ou n’en auraient donné qu’un moindre prix.

La décision est donc confirmée en ce qu’elle a dit que les époux N. sont tenus à la garantie du vice caché.

En application de l’article 1645 du Code civil, le vendeur de mauvaise foi est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

En réparation de leur préjudice, les appelants sollicitent une indemnité de 72’000 EUR TTC représentant le coût des travaux de reprise des désordres.

Ils sont bien fondés à former une telle demande qui se distingue de l’action en réduction du prix.

M. L. évalue les travaux réparatoires à la somme de 60’000 EUR sur la base du devis rectifié de l’entreprise FAUTRAT FRERES du 7 mars 2017.

Il indique qu’ils sont importants mais qu’il ne peut pas les réduire, la solution proposée par les intimés consistant à modifier la pente de la gouttière étant impropre à remédier au problème de l’eau de pluie qui arrive par la terrasse.

Il convient donc d’entériner ce montant et de condamner solidairement M. et Mme N. à payer à M. et Mme L. la somme de 60’000 EUR HT, valeur juin 2017, outre la TVA applicable au jour du paiement, avec indexation sur l’indice du coût de la construction BT01 au jour de l’ arrêt, puis intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

Le jugement est infirmé de ce chef.

Les photographies versées aux débats témoignent de l’importance de l’inondation supportée par les appelants et des désagréments qu’elle a générée (nettoyage de la maison et des meubles etc).

Leur préjudice moral est incontestable. Il est justement fixé à la somme de 2’500 EUR.

Pierre Redoutey


  • Cour d’appel de Caen, 1re chambre civile, 8 décembre 2020, RG n° 18/01563

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