L’ardente obligation des #notaires de mener des investigations dès le premier doute.

L’ardente obligation des #notaires de mener des investigations dès le premier doute.

Des diligences normales au regard des vérifications nécessaires incombant aux deux notaires en concours, leur auraient permis de déceler la difficulté liée à l’implantation de la maison sur la parcelle voisine.

Pas de reponsabilité du notaire successeur du notaire fautif

Conformément au droit commun, un notaire n’est responsable que si sa faute a provoqué un dommage ; il s’agit d’une responsabilité personnelle qui ne se transmet pas au nouveau titulaire d’un office notarial ; ainsi, le notaire qui succède à un autre notaire ne peut être rendu responsable des fautes commises par son prédécesseur, la faute notariale ne pouvant ne pouvant se transmettre passivement ; il peut, en revanche, y avoir un partage de responsabilité entre un office notarial et son successeur lorsque leurs deux fautes ont successivement concouru à la survenance du dommage

En l’espèce, les consorts P… E… et U… C… E… n’invoquent, ni au demeurant ne démontrent, une quelconque faute du successeur de la société FI… DJ… KQ…, comme ayant concouru à la survenance du dommage.

L… J…, qui par arrêté en date du 15 juillet 2014, soit postérieurement à l’acte critiqué, a été nommé notaire en remplacement de la société civile immobilière SI… FI…, O… DJ… et JE… KQ…, notaires associés, dissoute, est mis hors de cause.

Responsabilité des notaires

En application de l’article 1382 ancien, devenu l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ; il appartient à celui qui entend engager la responsabilité d’autrui sur ce fondement de rapporter la preuve de la faute commise, du préjudice subi et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le notaire, officier public, en tant que rédacteur d’un acte, est tenu de conseiller les parties et de prendre toutes les dispositions utiles pour assurer l’efficacité d’un acte; il est ainsi tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse ; cette obligation est de moyen.

En l’espèce, par acte authentique reçu le 25 avril 2008 par O… B…, notaire, en qualité d’administrateur de la société civile professionnelle FI… DJ… KQ… titulaire d’un office notarial, avec le concours d’V… W…, notaire intervenant aux intérêts de la société […], les époux P… E… et U… C… E… ont acquis de la société […], pour un prix de 800’000 EUR, un bien immobilier composée d’ une maison d’habitation et d’un terrain, situé à […] (Guadeloupe), cadastrée section […] lieudit […] pour 39 ares  98 centiares.

Dans leurs conclusions en appel, les époux C… E… ne soutenaient plus que la contenance du terrain en bord de mer sur lequel est édifiée la maison qu’ils avaient ainsi acquise ne correspondait pas à la superficie réelle de la parcelle, mais ils maintenaient que la maison est située en une proportion de 9/10 èmes sur la parcelle voisine […] dépendant de la zone des cinquante pas géométriques et ainsi du domaine public de l’Etat ; ce faisant, au regard du plan cadastral annexé à l’acte de cession, ne révélant aucune construction, les notaires qui n’avaient mené aucune investigation pour vérifier l’endroit où se trouvait la maison visée et pour laquelle un permis de construire, annexé à l’acte, avait été obtenu, avaient manqué à leurs obligations.

Le juge de première instance a ainsi relevé que sur l’extrait du plan cadastral informatisé délivré par la direction générale des finances publiques figure en limite des parcelles […] et […] une construction érigée en sa quasi-totalité sur la parcelle […] relevant du domaine public de l’Etat ; l’empiétement de cette construction sur la parcelle […] ressort encore du plan parcellaire dressé par le géomètre-expert BF…, comportant mentions des bornes et de la limite des cinquante pas géométriques ; les notaires ne versent aucune pièce de nature à combattre ces divers constats quant à la localisation de la construction et ne peuvent donc soutenir qu’une mauvaise délimitation des 50 pas géométriques rendrait incertaine la localisation de l’implantation de la maison sur le domaine public ; en effet, les permis de construire et certificat de conformité délivrés par le maire de la commune de […], lesquels n’attestent que de la conformité de la construction au projet de construction autorisée, sont insuffisants pour infirmer les dits constats quant à la localisation de la construction elle-même; par ailleurs, leurs affirmations sur l’acception des acquéreurs de prendre le bien vendu en l’état, sans recours contre le vendeur, laquelle ne concerne que l’état de la construction, l’état du sol et du sous-sol, est sans effet juridique sur l’implantation de la construction sur la parcelle d’autrui.

Par suite, si le notaire doit s’assurer de la consistance et des caractéristiques du bien vendu en se fondant sur les documents dont il dispose, la confrontation de l’ extrait du plan cadastral annexé à l’acte sur lequel n’était porté aucune construction d’une part et d’autre part des documents pour certains très anciens, tel le permis de construire du 4 octobre 1988 avec réception des travaux le 9 novembre 1990 outre le certificat de conformité du 24 janvier 2006 constituaient des indices sérieux de nature à le conduire à effectuer des investigations complémentaires ; de telles diligences normales au regard des vérifications nécessaires incombant aux deux notaires en concours, leur auraient en effet permis de déceler la difficulté liée à l’implantation de la maison sur la parcelle voisine.

Dès lors, les deux notaires en concours ont failli dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité et sécurité juridique leur impose nécessairement ; leurs fautes ont concouru à la production du dommage subi des époux C… E…, lesquels ont été à la suite contraints pour préserver leur bien d’acheter une portion du terrain sur laquelle avait été édifiée la maison qu’ils étaient censés avoir déjà acquise au moyen de l’acte litigieux.

Responsabilité du notaire en second identique à celle du notaire en premier

Enfin, s’agissant des rapports entre les deux notaires, il sera rappelé que lorsque un notaire intervient, dans un acte notarié ordinaire, à la demande de son client, en concours avec le notaire de l’autre partie à l’acte, il encourt une responsabilité identique à celle du notaire en premier.

Qu’en conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu la responsabilité des deux notaires en concours, O… B…, notaire, alors administrateur de la société FI… DJ… KQ… et V… W…, notaire associé de la société […] ; leurs condamnations in solidum à réparer le préjudice des époux C… E… seront confirmées.

Pierre Redoutey


  • Cour d’appel de Basse-Terre, 18 décembre 2020, RG n° 20/001011

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