Le vendeur « bricoleur-constructeur » est tenu à la garantie des vices cachés

Les acquéreurs demandent l’infirmation du jugement et la condamnation du vendeur au paiement des sommes de 27.992,50 EUR et de 15.000 EUR respectivement en réparation de leurs préjudices matériel et de jouissance.

Elles exposent que les désordres relevés par l’expert judiciaire constituent des vices cachés, puisque même apparents à la vente ils ne pouvaient être décelés par des novices, et que les travaux ayant été réalisés par le vendeur, celui-ci a la qualité de constructeur ou est réputé constructeur, ce qui l’exclut du bénéfice de la clause exonératoire de garantie stipulée.

Le vendeur conclut à la confirmation du jugement du chef de la garantie des vices cachés.

L’article 1641 du Code civil énonce :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

En outre, l’article 1642 de ce code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, l’article 1643 ajoutant qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte authentique de vente comporte une clause exonératoire de garantie des vices cachés au bénéfice du vendeur, ainsi limitée :

« S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

– si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

– s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. ».

Le même acte décrit comme suit les travaux réalisés par le vendeur lui-même : « Agrandissement : construction d’une salle de bains, WC et buanderie au rez-de-chaussée » étant relevé que dans ses dernières conclusions, le vendeur indique avoir réalisé une extension de 17m² environ.

Il s’ensuit que le vendeur s’est comporté comme un constructeur pour les travaux concernés (admettant du reste qu’il a bien cette qualité au titre de la responsabilité décennale), ce qui l’exclut du bénéfice de l’exonération de garantie des vices cachés à laquelle il est tenu, quand bien même les vices n’auraient pas été décelables par des profanes.

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire que l’immeuble vendu est affecté des vices suivants (à l’exception de la non-conformité électrique, signalée aux acquéreurs et non concernée par le litige et de l’absence d’isolation des combles, elle aussi apparente même à des profanes) :

– humidité dans la salle de bains et dans les toilettes du couloir,

– humidité dans le séjour côté cour, papier peint décollé,

– défauts de pose de la couverture, absence de sous-toiture,

– sur la toiture, absence de sortie de ventilation de chute, tuiles faîtières non fixées, non-conformité des jonctions de toiture n’assurant pas l’étanchéité, descentes d’eaux pluviales en pvc non conformes aux règles de l’art,

– raccordement des eaux usées de la partie salle de bains à l’égout non conforme,

– VMC de la salle de bains non raccordée au groupe présent dans les combles l’empêchant de fonctionner, VMC dans la cave sans arrivée d’air neuf,

– épaisseur du mur extérieur de l’extension inférieur à 20 cm, non enduit, dont l’étanchéité n’est pas conforme aux règles de l’art,

– humidité dans l’angle du mur mitoyen,

– mur en parpaings non terminé côté voisin, sans étanchéité supérieure ni protection d’étanchéité et manquant d’isolation,

– présence d’un vide à l’air libre sans isolation ni étanchéité sur le mur latéral de l’extension.

L’expert conclut que les désordres constatés sont dus à la non-conformité des travaux réalisés par le vendeur aux règles de l’art, et préexistaient avant la vente et étaient connus du vendeur, les infiltrations d’eau dans les murs et cloisons risquant de rendre l’habitation insalubre.

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