La maison vendue était très humide : vente annulée ; le vendeur doit restituer le prix (340 000 €)

La maison vendue était très humide : vente annulée ; le vendeur doit restituer le prix (340 000 €)

Les vendeurs  connaissaient le vice qui affecte l’immeuble qu’ils ont vendu, ce qui exclut l’application de la clause d’exclusion de garantie pour les vices cachés stipulée dans l’acte notarié de vente.

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Les consorts A.-M., acquéreurs, soutiennent que l’humidité affectant la maison, à la suite d’infiltrations et de remontées capillaires, constitue un vice caché, qui, s’ils l’avaient connu, les auraient déterminé à ne pas acheter la maison.

Il ressort du rapport d’expertise, le constat de l’état des lieux ayant été réalisé courant 2013, que :

  • les murs nord, ouest et est de la chambre du rez-de-chaussée sont affectés de remontées d’humidité sur un à deux mètres de hauteur, avec un taux d’humidité du sol de 70 %,
  • le mur ouest de la salle de séjour, sur 25 cms, et les meneaux à l’est et au sud sont affectés de remontées d’humidité et le sol présente un taux d’humidité de 60 %,
  • la cloison en plâtre du local technique, les murs sud et ouest de la buanderie sont également touchés sur 50 cms à un mètre de hauteur,
  • à l’étage, la partie du mur au dessus de la plinthe du palier présente également un taux d’humidité de 60 %.

L’expert expose que les maçonneries de moellons qui enveloppent le volume habitable de la maison sont soumises à des migrations d’humidité dont les origines sont diverses, tenant à des remontées capillaires, à une fuite de gouttière, à l’absence d’enduit, à la présence d’une fissure, à la pénétration d’eau pluviale au niveau du caniveau sur rue, à l’encastrement de la maçonnerie dans le terrain et à la pénétration en pied de mur des eaux de ruissellement sur la façade.

L’expert a déterminé que les premières infiltrations se sont révélées le 2 janvier 2012, date de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, à l’entrée des locataires.

L’état parasitaire du 5 janvier 2012, établi en vue de la vente de la maison, mentionne seulement, outre l’absence de champignons lignivores en activité, des traces d’humidité sur les murs de la buanderie et de la chambre du rez-de-chaussée.

Lors de la signature du compromis de vente le 16 mars 2012 puis de l’acte de vente le 16 juillet 2012, les consorts A.-M. n’ont donc pas pu avoir connaissance du vice qui affectait l’immeuble, les quelques traces d’humidité signalées le 5 janvier 2012 n’étant pas inquiétantes, à défaut d’autres éléments, et révélatrices de l’ampleur du problème, qui s’est aggravé au fil fu temps.

Par ailleurs, la maison était meublée lors des deux visites des lieux les 7 et 25 février 2012 par les consorts A.-M., ainsi qu’il ressort des déclarations à l’expert de l’agence immobilière chargée des visites, ce qui ne leur a pas permis de s’assurer totalement de l’état des murs et il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le locataire en place les a informé de la présence d’humidité et du fait qu’il avait signalé ce problème aux propriétaires, comme le soutiennent les époux C..

En conséquence, il est établi que les vices dont se plaignent les consorts A.-M. n’étaient pas connus par eux et ne pouvaient l’être au moment où ils ont acheté la maison.

D’après les conclusions de l’expert, illustrées par des photographies des lieux, les désordres qu’il décrit sont graves et rendent la maison impropre à sa destination. Il y régne une humidité constante, avec développement de salpêtre et de moisissures. L’insuffisance de l’installation de chauffage ne permet pas en outre de chauffer normalement l’habitation, ce qui aggrave les conséquences du défaut d’étanchéité de lamaison.

Les époux C. soutiennent qu’ils avaient la même connaissance du désordre que les acquéreurs, résultant des traces d’humidité décelées avant la vente, et que, comme eux, ils ignoraient la gravité du désordre. Ils en concluent qu’ils sont de bonne foi et que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente s’applique en leur faveur.

Mais il ressort des pièces produites et du rapport d’expertise qu’en cours de travaux il a été proposé aux époux C. un devis du 24 mai 2009, optionnel, de la société Victor Manuel pour la pose d’un enduit hydrofuge sur la fondations et la réalisation d’un drainage avec réfection du caniveau existant. Les époux C. n’ont pas donné suite.

Il ressort de la remise du devis du 24 mai 2009 que leur attention a été attirée sur le fait que le mur donnant sur la rue était enterré et qu’il existait des risques de remontées capillaires.

En outre, pendant la durée de la location de leur bien par les époux R., les époux C. ont été informés dès le mois de mars 2012 des problèmes importants d’humidité qui affectent la maison, ainsi qu’il ressort de l’attestation circonstanciée de M. R. du 1er mars 2013. Cette attestation n’est pas en contradiction avec celle de la représentante de l’agence immobilière chargée de la gestion de la location du 2 mars 2012 qui affirme ne pas avoir été contactée par le locataire au sujet de problèmes d’humidité. En effet, M. R. n’a pas attesté avoir saisi cette agence du problème mais en avoir parlé directement à ses bailleurs.

En conséquence, le jugement sera confirmé pour avoir retenu que les époux C. connaissaient le vice qui affecte l’immeuble qu’ils ont cédé aux consorts A.-M., ce qui exclut l’application de la clause d’exclusion de garantie pour les vices cachés stipulée dans l’acte de vente.

Les pièces versées à la procédure et le coût élevé des travaux pour rendre la maisonétanche et plus confortable démontrent que les problèmes liés à la présence d’une humidité excessive et généralisée au rez-de-chaussée de la maison sont très importants et tels que les consorts A.-M. n’auraient par acheté la maison ou n’en aurait offert qu’un prix bien inférieur à la somme de 340.000 EUR qu’ils ont payée.

Le jugement sera donc confirmé pour avoir prononcé la résolution de la vente, avec publication du jugement, et la restitution du prix aux consorts A.-M.

Jérôme Basoche


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 15 décembre 2020, RG n° 19/00361

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