Les juridictions condamnent les clauses dites de style contenues dans les actes notariés

Les fournisseurs de formules « toutes faites » aux notaires doivent se faire du souci, les notaires aussi. Ces formules sont un recueil de clauses dont la plupart doivent être qualifiées de « clauses de style » à l’efficacité limitée sinon nulle et les juridictions les proscrivent de plus en plus souvent. 

Il en est ainsi de la formule d’un acte de vente selon laquelle « L’ACQUEREUR prendra L’IMMEUBLE dans son état actuel, sans recours contre LE VENDEUR, pour cause de … « . Dans un autre domaine, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur une clause courante de CONCILIATION PREALABLE :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 novembre 2017), que M. et Mme P. ont vendu à M. et Mme S. une maison d’habitation ; qu’à la suite de l’apparition de fissures, ceux-ci ont assigné les vendeurs en nullité de la vente pour dol et en garantie des vices cachés ; que M. et Mme P. ont appelé en garantie la société Cometra qui avait réalisé des travaux sur l’immeuble antérieurement à la vente et ont soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en œuvre, par M. et Mme S., de la clause figurant à l’acte de vente ;

Attendu que M. et Mme P. font grief à l’arrêt de déclarer l’action de M. et Mme S. recevable ;

Mais attendu qu’ayant retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l’ambiguïté des termes de l’acte de vente rendait nécessaire, que la clause prévoyant le recours préalable à un conciliateur, rédigée de manière elliptique en termes très généraux, était une « clause de style »,  la cour d’appel, qui n’a pas modifié l’objet du litige, a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, qu’il ne s’agissait pas d’une clause instituant une procédure de conciliation préalable et obligatoire, de sorte que M. et Mme P. ne pouvaient pas invoquer l’irrecevabilité de la demande ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

L’appellation de « clause de style » peut désigner « une clause habituelle que l’on retrouve dans tous les contrats d’un même type » (G. Cornu, Vocabulaire juridique, V° Clause de style), ce qui ne suffit pas à la priver d’efficacité juridique. Mais souvent le reproche fait à cette clause d’être rédigée de manière elliptique en termes très généraux. C’est ce qui conduit la troisième chambre civile de la Cour de cassation à approuver la cour d’appel d’avoir déduit de ces motifs « qu’il ne s’agissait pas d’une clause instituant une procédure de conciliation préalable et obligatoire ».

Les formules vendues aux notaires par les éditeurs ne prennent pas en compte les spécificités de chaque acte, elles sont surtout un recueil de ces clauses de style et de rappel littéral de textes. Les utilisant, le notaire, non seulement fragilise la situation des parties à l’acte ou de l’une d’elles, mais s’expose à une action aboutissant à sa condamnation, faute de n’avoir pas fait son travail.

Cette mise au point en 2018 par une cour d’appel :

1. La clause d’un contrat de bail commercial dispensant le notaire de demander un certificat d’urbanisme n’intéresse que les relations des parties avec le notaire et ne peut décharger le bailleur de son obligation, imposée par l’article 1719 du Code civil, de délivrance d’un local en état de servir à l’usage contractuellement prévu, en l’espèce l’activité d’artisanat. Ainsi, la  responsabilité du bailleur est engagée dès lors que le preneur a été condamné pénalement deux ans plus tard pour avoir implanté un salon de beauté dans une zone interdite à l’artisanat, ce qui a empêché la continuation de son activité.

2. La clause de « dispense de document d’urbanisme », ne dispense pas le notaire de son devoir de conseil et notamment d’attirer l’attention des parties sur les risques encourus. S’agissant d’une clause de style manifestement insuffisante, le notaire qui n’a effectué aucune recherche, ne les a informées d’aucune difficulté ou incertitude pouvant résulter des règles d’urbanisme et n’a pas contrôlé le PLU en vigueur afin de s’assurer de l’efficacité de l’acte au regard du projet a engagé sa responsabilité et doit garantir le bailleur de toutes les condamnations prononcées à son égard.

Il ne saurait s’en exonérer en invoquant l’argumentation juridique qui aurait dû être développée par le preneur pour contester la position de l’administration, alors que le bail commercial n’a pas à être reçu en la forme authentique et que les parties qui ont recours au notaire entendent légitimement bénéficier d’une sécurité juridique et des garanties apportées par la compétence d’un professionnel.

Pierre Redoutey


  • Cour de cassation, 3e Chambre civile, 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-13.460, F-D
  • Cour d’appel de Paris, 1re Chambre civile, 6 mars 2018, RG n° 15-07.948