Il est prudent de consulter les actes notariés avant leur signature, mais il appartenait au client de réclamer une copie des projets d’actes, ce qu’il n’a pas fait.

Il est prudent de consulter les actes notariés avant leur signature, mais il appartenait au client de réclamer une copie des projets d’actes, ce qu’il n’a pas fait.

Monsieur Claude C. a vendu à monsieur Alain B. un ensemble immobilier situé commune de Rivières en Charentes, par acte authentique reçu en l’étude de maître B., notaire, en date du 30 décembre 2008, moyennent le versement d’une rente viagère annuelle de 3.500 EUR indexée assortie d’une droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur, sauf en ce qui concerne deux parcelles de pré cadastrées A n° 793 et 794 au […].

Il consentait par acte authentique du même jour passé devant le même notaire une donation avec réserve du droit d’usage de la moitié en pleine propriété d’une remise et d’une bande de terrain non attenante situées sur le même commune.

Par acte d’huissier des 28 et 30 juin 2011, monsieur Claude C. a fait assigner devant leTribunal de grande instance d’Angoulème monsieur Alain B. et maître Jean-Louis B. en résolution de vente et dommages et intérêts, en se plaignant de l’inexécution de ses obligations contractuelles par l’acquéreur, subsidiairement en nullité de la vente pour violence ou contrainte ayant vicié son consentement et très subsidiairement en nullitéde la vente pour absence d’aléa en raison de la vileté du prix et de son état de santé défaillant connu de monsieur B. et en responsabilité du notaire, ajoutant ensuite une demande de nullité de la donation consentie le même jour.

Par jugement du 3 octobre 2013, le tribunal devant lequel les défendeurs se sont opposés à toutes demandes , a débouté monsieur C. de l’ensemble de ses demandes contre monsieur B. et maître  B. et dit que la responsabilité du notaire ne peut être engagée.

Appel a été relevé par monsieur C qui, en cause d’appel,  développe de multiples griefs à l’encontre du notaire, puisqu’il lui reproche de ne pas l’avoir rencontré et de ne pas lui avoir envoyé le projet avant la signature des actes, d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne l’avertissant pas du prix très inférieur au prix du marché, en ne lui conseillant pas de prévoir un bouquet, d’avoir évalué le bien à 61.000 EUR dans l’acte pour le versement des droits fiscaux alors qu’il valait 85.000 EUR en 2010 après baisse de l’immobilier par rapport à 2008, d’avoir laissé les charges de l’immeuble à sa charge sauf les grosses réparation pour lesquelles il était prévu qu’il ne pouvait contraindre l’acquéreur à les faire, de s’être rendu à son domicile pour signer l’acte, ce qui l’a mis en confiance alors qu’il était affaibli par la maladie, et de ne pas l’avoir informé que l’acte de donation était contraire aux intérêts de sa fille qui bénéficiait lors d’une vente d’un droit de préemption en vertu de l’article 815-14 du Code civil, mais non pour une donation.

Il est exact qu’il est prudent de consulter les actes avant leur signature, mais il appartenait à monsieur C. de réclamer une copie des projets d’actes au notaire, ce qu’il n’a pas fait.

Il ne peut être reproché à maître B. de ne pas avoir conseillé la mention d’un bouquet en sus des rentes mensuelles car un bouquet n’est pas obligatoire, la possibilité de prévoir un bouquet est connue de tous et ressort d’un choix des parties, le vendeur pouvant préférer percevoir une somme mensuelle supérieure et l’acquéreur étant susceptible de ne pouvoir disposer d’une somme en capital lors de la signature de l’acte, et le notaire a pu légitimement considérer que les parties en avaient discuté et avaient décidé de ne pas en prévoir, les modalités de la vente étant leur affaire. (1)

La sous-estimation du bien alléguée est susceptible d’engager la responsabilité du notaire si elle est démontrée, flagrante et importante.

En l’espèce, le bien a été évalué à 61.000 EUR et la sous-estimation invoquée n’est pas établie dans la mesure où monsieur C. produit un avis de valeur d’une agence immobilière établissant la valeur du bien à 85.000 EUR en 2010 , à plus ou moins 5%, tandis que monsieur B. fait état d’une valeur comprise entre 64.000 EUR et 66.000 EUR sur la foi d’une attestation d’une autre agence immobilière en date du 29 novembre 2011.

Non seulement l’avis d’une seule agence immobilière produite par l’appelant est insuffisante à prouver la valeur d’un bien, mais la divergence des avis susmentionnés ne permet pas de retenir que le bien a été fortement sous-évalué en 2008.

Il n’est par ailleurs pas établi que l’acte soit particulièrement défavorable à monsieur C. , car s’il devait assumer les frais de réparation locatives et d’entretien qui sont la contrepartie de son occupation du bien, les grosses réparations étaient à la charge de monsieur B. et, s’il est mentionné dans l’acte que ce dernier ne peut être contraint de les réaliser, monsieur C. ne prouve pas s’être heurté à un refus de faire les grosses réparations de la part de monsieur B., dont l’intérêt était de les réaliser pour préserver l’intégrité du bien acquis.

Il ne peut être reproché à maître B. de s’être déplacé au domicile de monsieur C., ce qui reste une pratique usitée en zone rurale, et le seul fait de venir faire signer l’acte à domicile d’une personne ayant des problèmes de santé ne peut être fautif dans la mesure où les facultés mentales de cette partie ne sont pas affaiblies, monsieur C. n’ayant pu établir un tel affaiblissement.

Enfin, la décision de faire donation d’un bien à un ami au détriment des enfants du donateur relève d’un choix de ce dernier et il n’appartient pas au notaire de s’immiscer dans les affaires de famille des parties, étant précisé que si monsieur C. avait désiré ne pas désavantager sa fille en lui permettant de préempter le bien en 2008, il pouvait tout autant faire la donation en sa faveur au lieu de la consentir en faveur d’un tiers, et il n’est nullement certain que la fille de monsieur C. aurait désiré acquérir la moitié du bien dont elle n’était pas propriétaire.

Pour l’ensemble de ces motifs, les manquements allégués contre monsieur B. ne seront pas retenus et la demande de dommages et intérêts présentée à son encontre par monsieur C. sera rejetée.

(1) Il a été jugé depuis que le notaire engage sa responsabilité en ne conseillant pas un bouquet lors d’une vente en viager.

Jérôme Basoche


  • Cour d’appel de Bordeaux, 1re chambre civile, section B, 12 mai 2016, RG n° 13/06372

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