Le #notaire doit construire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposent d’atteindre

Le #notaire doit construire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposent d’atteindre

La cour d’appel rappelle que le notaire doit construire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposent d’atteindre.

Cette exigence d’efficacité et de sécurité impose au notaire :

  • de rechercher la volonté des parties ;
  • de prendre toutes les initiatives nécessaires ;
  • de se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

En l’espèce, missison du notaire accomplie ; il est absous de toute faute

Mais la cour dit ensuite que, tenu d’une obligation de moyen, le notaire n’est pas soumis à une obligation d’investigation illimitée.

Le devoir d’authentification et de conseil du notaire, inséparables de sa mission de service public, sont sanctionnés par la mise en oeuvre d’une responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle.

Aux questions des époux B., acquéreurs, concernant l’aménagement de la seconde habitation et des 3 granges, il avait été répondu par l’étude de maître R. que le notaire des vendeurs disait qu’aucune déclaration d’urbanisme n’était nécessaire pour les granges dont la destination résultait du permis de construire de 1989.

Maître R. avait conseillé qu’une mention soit faite dans l’acte à ce sujet.

Ainsi, page 2 du compromis, une mention concernant « les granges transformées en habitation lors du permis de construire accordé en 1989″ a bien été effectuée, et au titre des conditions suspensives de droit commun, le compromis mentionne : « que les titres de propriété antérieurs et les pièces d’urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou des charges autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni vices non révélés aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou la rendre impropre à la destination que l’acquéreur déclare être à usage d’habitation. »

Lesdites mentions, conseillées par le notaire, ont permis ultérieurement à la Cour d’appel de Lyon de prononcer la nullité du compromis pour erreur sur les qualités substantielles, et de débouter les vendeurs de leurs demandes au titre de la clause pénale et de dommages et intérêts, le permis de construire du 22 décembre 1989 ne sollicitant en fait aucun changement de destination pour les 3 granges.

Le compromis constitue seulement un acte préparatoire à la vente, dans l’attente de la réalisation des conditions de fond et de forme nécessaires à la validité ou à l’efficacité de la vente.

Il ne peut être imposé au notaire d’obtenir la délivrance d’un certificat d’urbanisme préalablement à la signature du compromis.

Au vu des déclarations des vendeurs et de leur notaire, qu’elle n’avait, a priori, aucune raison de remettre en cause, il ne peut être reproché à maître R. de ne pas avoir conseillé à ses clients de prévoir au compromis une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire.

Après la signature du compromis, dès la fin du mois de juin 2011, le notaire a interrogé la mairie, à la demande de ses clients, sur la possibilité d’aménager 4 logements indépendants dans la propriété, les informant dès la fin du mois d’août d’une difficulté si les logements se situaient dans la zone 1nci2 (le bien litigieux est situé à cheval sur deux zones) puis le 7 septembre 2011 que les vendeurs revenaient sur leurs déclarations au compromis selon laquelle les granges avaient été transformées en habitation lors du permis de construire de 1989.

Maître R. a ainsi permis aux appelants d’être pleinement informés sur l’impossibilité des aménagements prévus par eux concernant notamment les granges et de ne pas réitérer leur consentement pour la signature de l’acte authentique de vente.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de constater qu’aucune faute ne peut être reprochée à maître R., notaire.

Pierre Redoutey


  • Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile B, 8 décembre 2020, RG n° 19/05288

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