Travaux de transformation faits par les vendeurs. Leur responsabilité et celle du #notaire engagées après la vente

Travaux de transformation faits par les vendeurs. Leur responsabilité et celle du #notaire engagées après la vente

Suivant acte authentique du 16 mai 2013 établi par maître Pierre H., notaire associé de la SCP Pierre H. et Frédéric T., aujourd’hui dénommée SCP H. Pierre et M. Sophie, Mme Michèle L. épouse B. et M. Thomas B., assistés de maître Florence P., notaire associé de la SCP L.-R.-P., aujourd’hui dénommée SELARL ETUDE C. NOTAIRES ASSOCIES, ont acquis de M. André L. et Mme Béatrice B. épouse L. une maison d’habitation située à Surtainville moyennant le prix de 95.000 EUR.

L’immeuble, à l’origine à usage de bâtiment d’entrepôt, avait été transformé en local d’habitation par les époux L., en vertu d’un permis de construire délivré le 22 mars 2004.

Constatant un affaissement du plancher de l’étage et l’apparition de fissures, M. et Mme L. ont obtenu en référé la désignation d’un expert en la personne de M. Vincent L. qui a déposé son rapport le 14 septembre 2014.

Par actes d’huissier des 19 et 26 mars 2015 et 14 juin 2016, les époux B. notamment les vendeurs et le notaire de l’acte.

Par jugement du 7 novembre 2017, auquel la cour renvoie pour un exposé plus complet des faits et de la procédure antérieure, le tribunal a condamné les vendeurs et le notaire.

Sur la responsabilité de M. et Mme L., vendeurs

Le tribunal a, par des motifs pertinents que la cour approuve, correctement analysé les faits de la cause et retenu à juste titre la garantie décennale de M. et Mme L. en leur qualité de vendeurs réputés constructeurs au sens de l’article 1792-1 2° du code civil, en considérant, sur la base notamment du rapport d’expertise judiciaire, que :

  • les travaux de transformation de l’immeuble en local d’habitation sont constitutifs d’un ouvrage;
  • les vices de construction affectant la charpente et entraînant la destabilisation de l’ouvrage compromettent la solididité et la destination de celui-ci avec un risque d’effondrement, ce qui a conduit le maire à prendre un arrêté de péril imminent et d’évacuation;
  • le point de départ du délai de garantie décennale se situe à la date d’achèvement des travaux qui, en l’espèce, est nécessairement postérieure à la déclaration de début de chantier du 27 mars 2004, et que le délai ayant été interrompu par l’assignation en référé, l’action des époux B. n’est pas forclose.

Les appelants, vendeurs et notaires, ne produisent en cause d’appel aucun élément de nature ni à contredire cette analyse ni à infirmer les conclusions de M. L. qui sont confortées par le rapport de l’expert désigné par le tribunal administratif.

Le fait que le risque d’effondrement ne se soit, à ce jour, pas réalisé, n’enlève pas aux dommages leur nature décennale, l’expert ayant relevé que la structure de la charpente n’est plus autostable, que les combles aménagés comportent de nombreuses fissures, que la structure bouge et que les forces exercées ne peuvent que conduire à la ruine de l’ouvrage.

Par ailleurs, le fait que Mme L. n’ait pas personnellement exécuté les travaux litigieux, à l’inverse de son époux, est inopérant au regard de l’article 1792-1 2° précité, qui assimile à un constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de M. et Mme L. dans les désordres en cause sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.

Il convient de constater que les époux L. qui ont intimé GROUPAMA CENTRE MANCHE ne formulent aucune demande à l’encontre de cette dernière.

Il convient également de constater que la disposition du jugement, qui a débouté les époux B. de toutes leurs demandes envers GROUPAMA CENTRE MANCHE, n’est pas remise en cause, ni dans la déclaration d’appel ni dans les conclusions des époux B., de sorte que la cour n’est pas saisie de ce chef.

Sur la responsabilité de la SCP H. Pierre et M. Sophie, notaire

Le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il rédige et de conseiller utilement les parties.

La cour fait sienne la motivation du tribunal qui a, sur le fondement de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, consacré la responsabilité de la SCP H. Pierre et M. Sophie, notaire rédacteur de l’acte de vente du 16 mai 2013, au motif qu’elle a commis une faute en lien direct avec le préjudice subi par les acquéreurs, en s’abstenant de procéder à la vérification de la déclaration des vendeurs selon laquelle aucun travaux, autres que la pompe à chaleur, soumis à garantie décennale et remontant à moins de dix ans n’avaient été effectués depuis l’achèvement de l’immeuble.

Les contestations développées contre le jugement par la SCP H. Pierre et M. Sophie sont inopérantes.

Contrairement à son affirmation, il résulte de l’arrêté de permis de construire et de la déclaration de début de chantier que les travaux de restauration ont été exécutés moins de dix ans avant la cession, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les époux L..

Par ailleurs, s’il est exact que le notaire, non négociateur de la vente, n’a pas l’obligation de visiter l’immeuble, il n’en demeure pas moins que la SCP H.- M. était informée, notamment par le formulaire rempli par les vendeurs le 8 mars 2013, de l’existence detravaux importants, postérieurs à la construction, ayant fait l’objet d’un permis de construire et ayant changé la destination du bien.

La question posée dans le formulaire ‘ces travaux sont ils achevés depuis moins de 10 ans », à laquelle les vendeurs ont répondu par la négative, concerne les travaux de construction du bâtiment et non ceux réalisés ultérieurement.

Si le notaire a interrogé les époux L. de manière plus explicite dans son mail du 6 mars 2013, rien ne prouve que les époux L. ont donné une réponse faute de production de celle-ci.

Enfin, comme justement relevé par les premiers juges, l’attention de la SCP H.- M. a été attirée par le notaire conseil des acquéreurs qui l’a interrogée sur l’existence d’éventuelstravaux relevant de la garantie décennale.

Il résulte de ces circonstances que le notaire rédacteur, qui a l’obligation de vérifier l’existence des assurances de responsabilité obligatoire, ne s’est pas suffisamment renseigné sur la date d’exécution des travaux de rénovation et qu’il disposait d’éléments de nature à douter de l’exactitude de la déclaration litigieuse mentionnée dans le compromis et l’acte authentique. Il lui incombait d’obtenir sur ce point des informations précises et complètes de la part des vendeurs et de vérifier leurs déclarations en sollicitant au besoin tous justificatifs.

La faute de la SCP H. Pierre et M. Sophie, notaire, est ainsi caractérisée.

Pierre Redoutey


  • Cour d’appel de Caen, 1re chambre civile, 23 juin 2020, RG n° 18/00046

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