Vente d’un immeuble illégalement agrandi. Le #notaire est-il responsable ?

Vente d’un immeuble illégalement agrandi. Le #notaire est-il responsable ?

Malgré plusieurs clauses de précaution dans l’acte authentique, la Cour juge un notaire responsable de ne pas avoir appelé l’attention des acquéreurs d’une maison agrandie sans permis de construire sur les risques encourus.

En 2010 le notaire authentifie par un acte  la vente d’une maison d’habitation ; l’acte désigne une villa de sept pièces mais si les documents annexes contiennent le permis de construire de la maison, lequel n’autorise que quatre pièces avec garage, aucun document administratif ne justifie de l’agrandissement opéré ni de sa conformité.

En septembre 2011, les acquéreurs déposent une demande de permis de construire, lequel leur est refusé au motif que les travaux modificatifs projetés sont prévus sur une construction qui ne respecte pas la distance réglementaire de quatre mètres de la limite séparative.

Les acquéreurs assignent le notaire d’abord sans succès, les juges du fond estimant que, malgré ce qui précède, certaines clauses dans l’acte le dédouanent de toute responsabilité.

Les clauses en question sont :

  • D’une part, l’acte contient mention que les travaux ont été réalisés plus de 10 ans avant la vente, de sorte que, selon l’acte, la vérification de leur régularité, pour prévenir un risque de démolition, est inutile.
  • D’autre part, le notaire fait déclarer les acquéreurs dans l’acte qu’ils n’ont jamais fait de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition de la réalisation de la vente.

A noter que le notaire était très averti puisque s’il fait déclarer aux acquéreurs que la possibilité de faire des travaux nouveaux n’est pas une condition déterminante de leur achat, c’est qu’il sait que ces travaux ne seront probablement pas autorisés sans régularisation préalable de l’agrandissement de la maison vendue, et qu’il n’ignore pas non plus que cette régularisation est impossible.

Les clauses « de précaution » susvisées attestent que le professionnel de l’authenticité a vu la difficulté, mais qu’il a pris le parti de ne pas la résoudre. Comme souvent le notaire avait ouvert le parapluie avec ces clauses, sans succès, puisque le parapluie a été emporté par le vente de la Cour de cassation.

La Cour de cassation jugent les deux clauses précitées insuffisantes et casse l’arrêt d’appel qui avait absout le notaire. Voici le texte de l’arrêt de la Cour de cassation :

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Pour rejeter les demandes des acquéreurs, l’arrêt constate, d’abord, que la description du bien dans l’acte de vente, consistant en une villa de sept pièces, n’est pas conforme au permis de construire de celle-ci figurant en annexe de l’acte, qui fait état d’un logement de quatre pièces principales avec un garage, sans qu’aucun document administratif ne justifie cet agrandissement. Il relève, ensuite, que cet acte précise que les travaux ont été réalisés plus de dix ans avant la vente, de sorte que la vérification de leur régularité, pour prévenir un risque de démolition, était inutile. Il retient enfin que, les acquéreurs ayant déclaré dans l’acte de vente n’avoir jamais fait de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition de la réalisation de la vente, il ne saurait être reproché au notaire de ne pas les avoir informés de l’impossibilité de procéder à de tels travaux.

En statuant ainsi, sans tirer les conséquences légales de ses constatations desquelles il ressortait que les acquéreurs n’avaient pas été informés des incidences de la non-conformité du bien au permis de construire et de l’impossibilité de procéder à des travaux nécessitant un tel permis, la cour d’appel a violé le texte susvisé. 

Cet arrêt pourrait avoir pour conséquence de rendre impossible la vente d’un immeuble construit  illégalement.

Pierre Redoutey


  • Cour de cassation, 1re Chambre civ., 12 novembre 2020, RG n° 19-14.752

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