L’activité projetée, connue du bailleur et du notaire, consistait bien en une activité de restauration, et pas seulement de vente de plats à emporter

Selon l’article 789 du Code de procédure civile, issu du décret du 11 décembre 2019, et applicable aux procédures en cours au 1er janvier 2020, anciennement article 771, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le juge de la mise en état a exactement constaté que le bail conclu entre Mesdames G. et A., rédigé par maître L.-M., notaire, a rappelé dans son exposé que les locaux étaient antérieurement loué à deux personnes exerçant une activité d’épicerie asiatique, de vente de plats asiatiques à emporter non fabriqués dans ce local, alors que la nouvelle activité projetée par madame A. consistait dans la vente de plats à emporter fabriqués sur place.

Le bail n’a pas limité la confection de plats à emporter à des préparations froides. Aucune pièce n’établit que le preneur ne devait que réaliser de tels plats. Il n’a pas en conséquence interdit à madame A. de réaliser sur place des plats à emporter chauds, notamment des plats traditionnels, que lui permettait sa formation de cuisinière, profession mentionnée dans ce bail. Elle a en outre déposé au courant du mois de juin 2018 un dossier complet auprès de la ville de Gap concernant des travaux d’installation, dont les plans mentionnent la réalisation d’une cuisine avec des éléments de cuisson. La concomitance entre le dépôt de ce dossier et la date de signature du bail (1er juin 2018) indique que le projet de madame A. n’a pas varié.

Il a été ainsi prévu dès l’origine la réalisation d’une activité pouvant entraîner l’utilisation de techniques de cuisson ou de réchauffage, de nature à entraîner la diffusion d’odeurs de cuisine, de nature à occasionner des nuisances pour le voisinage. L’activité projetée, connue du bailleur et du notaire, consistait bien en une activité de restauration, et pas seulement de vente de plats à emporter ne nécessitant pas une mise en oeuvre des produits sur place.

Il appartenait en conséquence au bailleur, au titre de son obligation de délivrer des lieux permettant l’activité rappelée dans cet acte, d’autant que c’est madame G. elle-même qui est à l’origine de l’état descriptif de division de l’immeuble et de l’établissement du règlement de copropriété selon l’acte notarié du 31 août 2013, et au notaire, au titre de son devoir d’information et de conseil, de vérifier notamment que le règlement de copropriété permettait une telle activité. Or, comme relevé par le premier juge et non contesté par les parties, ce règlement a interdit l’activité de restauration dans l’immeuble.

Le juge de la mise en état a ainsi justement retenu que la responsabilité du bailleur n’est pas sérieusement contestable, pas plus que celle du notaire rédacteur du bail, lequel n’a pas procédé aux vérifications nécessaires afin que son acte puisse produire valablement ses effets, à savoir assurer une jouissance effective et paisible au preneur. Le premier juge n’a pas fondé exclusivement sa décision sur les échanges de courriers intervenus avec l’assureur du notaire, lequel a indiqué dans un mail du 23 octobre 2018 que sur le plan de la faute, il apparaît que la destination des lieux loués était incompatible avec le règlement de copropriété et que par conséquent, l’activité projetée ne peut être exercée.

Il s’ensuit qu’il n’est pas sérieusement contestable que tant le bailleur que le notaire instrumentaire ont manqué à leurs obligations.

Ainsi qu’énoncé dans l’ordonnance déférée, madame A. se trouvait en position de disponibilité à compter du 1er septembre 2018 afin de pouvoir réaliser son projet d’installation. Elle a équipé les locaux, déposé une demande d’autorisation d’aménager les lieux, fait établir un dossier prévisionnel par un expert comptable, a engagé des frais d’installation. Suite à l’impossibilité d’exercer l’activité projetée et connue tant du bailleur que du notaire, elle s’est retrouvée sans ressource et a dû se tourner vers des missions de travail temporaire, sans lien avec ses qualifications professionnelles, puisqu’elle justifie de missions de maintenance dans des entrepôts.

C’est ainsi par de justes motifs que le juge de la mise en état a retenu qu’une provision de 10.000 EUR peut ainsi être allouée à l’intimée en raison de l’étendue prévisible des préjudices subis.

L’ordonnance déférée est ainsi confirmée en toutes ses dispositions sans qu’il soit nécessaire de plus amplement statuer.

Pierre Redoutey


  • Cour d’appel de Grenoble, Chambre commerciale, 14 janvier 2021, RG n° 20/00763

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