Ce sont les éléments que le notaire avait en sa possession lors de la rédaction de l’acte qui doivent être pris en considération pour apprécier sa responsabilité et non les éléments postérieurs

Ce sont les éléments que le notaire avait en sa possession lors de la rédaction de l’acte qui doivent être pris en considération pour apprécier sa responsabilité et non les éléments postérieurs

Le notaire ne peut faire valoir que les parties s’étant entendues sur les conditions du contrat en dehors de son intervention et préalablement à celle-ci, il serait déchargé de toute responsabilité; en effet, le notaire qui, certes, confére à un acte sous seing privé la valeur d’un acte authentique, ne fait pas qu’y apposer son sceau; il doit aussi mettre les parties en mesure d’apprécier l’étendue de l’acte qui les engage et les aviser de toute situation de nature à créer un risque affectant sa sécurité juridique, sauf si le préjudice encouru s’est réalisé avant son intervention, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En revanche, s’il est exact que le notaire n’a aucun devoir de conseil sur l’opportunité économique de l’opération à laquelle il prête son concours, et notamment sur le prix de vente convenu entre les parties, il demeure que dès lors qu’il a connaissance d’un ou plusieurs éléments objectifs lui permettant de soupçonner que la vente est passée dans des conditions manifestement déséquilibrées et que l’acte est ainsi exposé à un risque de lésion ou de nullité pour vil prix, il a le devoir, au titre de son obligation de conseil et d’efficacité, d’en aviser les parties et en cas de litige, il doit, ensuite, démontrer qu’il s’est acquitté de cette obligation.

En l’espèce, d’une part, il ne peut être allégué que l’arrêt du 30 mai 2013 a jugé définitivement le caractère non lésionnaire de la vente dès lors, en effet, que l’autorité de cette décision ne vaut que pour les parties à cette procédure, qui ne sont pas les mêmes que dans la présente espèce, ni d’ailleurs les mêmes que dans la procédure ayant donné lieu au jugement du 27 septembre 2016; d’autre part, que certes, la vente a fait l’objet d’une décision d’annulation pour cause de lésion en 2016, sur un rapport d’expertise ayant évalué le bien à l’époque de la vente à un prix bien supérieur , mais que la question de la responsabilité du notaire et de sa faute doit s’apprécier au jour de l’acte en fonction des éléments dont il avait connaissance à cette seule date.

A cet égard, il résulte des pièces et documents versés à la procédure que le notaire est intervenu à 6 semaines d’intervalle et à deux reprises pour une vente entre les mêmes parties; que lors de sa seconde intervention, le bien était d’une superficie supérieure, mais d’un prix moindre et que cette situation pouvait alors s’expliquer, notamment par la question de l’accès dont il avait eu précédemment connaissance, qui n’avait pu alors être résolue, et qui était suffisamment importante pour avoir été érigée en condition suspensive.

Que par ailleurs, le prix fixé à cette époque était cohérent avec le prix des deux précédentes mutations qui étaient assez récentes pour avoir été réalisées en août et septembre 2006; qu’il a, en outre, correspondu à celui issu de l’évaluation ensuite donnée par le service des Domaines et qu’il n’a fait l’objet d’aucun redressement fiscal.

Il résulte de l’analyse ainsi faite de ces éléments que le prix fixé par les parties n’avait pas de raison d’alerter le notaire; qu’aucun élément ne lui permettait de suspecter une quelconque lésion et que dans la mesure où ce sont donc les éléments que le notaire avait en sa possession lors de la rédaction de l’acte du 15 septembre 2008 qui seuls, doivent être pris en considération pour apprécier sa responsabilité et non les éléments postérieurs, sa faute ne peut être retenue.

Il sera en dernier lieu relevé :

– que la lésion était si peu évidente que même la procédure menée sur la préemption dans le cadre de laquelle les vendeurs ne l’ont au demeurant invoquée que devant la cour, l’a rejetée, l’arrêt ayant jugé: « rien ne permet de présumer que le prix serait lésionnaire alors que ces terrains se situent dans une zone très bruyante et présentent des difficultés d’accès, situés en partie le long d’un axe routier semi-urbain à plusieurs voies très passant sur lequel il n’est pas possible, pour des raisons de sécurité, de prévoir des sorties« ;

– que rien n’établit que le notaire n’aurait pas considéré ce bien comme constructible et qu’en toute hypothèse, les éléments ci dessus tenant à sa situation et à ses caractéristiques pouvaient justifier le montant fixé pour son prix.

– qu’il n’est nullement établi que les vendeurs étaient atteints dans leurs facultés intellectuelles et que leur consentement ait pu être vicié ou altéré, les certificats médicaux produits par les appelants ne suffisant pas à rapporter cette preuve.

Le jugement de première instance est donc confirmé.

Jérôme Basoche


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 19 janvier 2021, RG n° 18/10732

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