Selon l’acte notarié, l’objet de la vente était une « maison d’habitation » ; en fait il s’agissait de locaux inhabitables

Par un acte sous seing privé régularisé devant maître Jean-Pierre M., notaire associé de la SCP M.-F., titulaire d’un office notarial à Montluel (Ain), le 14 février 2011, M. Custodio A. DE F. et Mme Catherine G. ont vendu à M. Engin S. et Mme Fadime C. épouse S. un fonds de commerce de café situé […] pour un prix de 90.000 EUR et les murs dans lesquels était exploité ce fonds au prix de 90.000 EUR.

La vente du fonds de commerce et de l’immeuble a été réitérée par acte authentique reçu par le même notire, Jean-Pierre M.  le 18 juillet 2011.

La désignation de l’immeuble vendu dans le compromis et dans l’acte de vente était la suivante : «une maison d’habitation composée au rez-de-chaussée à usage commercial d’une grande salle et cuisine, une cave à laquelle on accède par un escalier sur le côté du bar, à l’étage hall d’entrée et deux chambres, au deuxième étage deux pièces, salle de bains et WC.

Etant précisé que pour accéder au 1er étage il existe une échelle et une trappe sise au fond du bar au niveau de la cuisine».

Ayant souhaité transformer les locaux des étages en logements destinés à la location, les époux S. ont découvert en consultant la mairie que les époux A. DE F.-G. avaient en 2009 déclaré le bien aux services fiscaux en totalité comme un immeuble à usage commercial, les chambres étant désignées comme « débarras/dépôt ».

Dans un courrier du 3 juillet 2012, le maire leur a indiqué qu’en conséquence, l’aménagement d’un appartement aux étages impliquait, conformément aux dispositions du PLU, de créer des places de stationnement ou de payer une taxe de 4.600 EUR par emplacement. Il leur a précisé dans un courrier du 11 octobre 2012 qu’ils devaient également déposer une déclaration préalable en mairie, les travaux consistant en un changement de destination.

Ensuite de ces informations, les époux S. ont sollicité maître M. en lui demandant de régler cette situation.

Suite à divers échanges restés vains, les époux S. ont, par actes des 23 mars, 16 avril et 23 avril 2015, fait assigner Me Jean-Pierre M., la SCP M. F., la SA LSN ASSURANCES, Mme G. et M. A. DE F. devant le Tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse à l’effet d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

Le litige a été porté devant la Cour d’appel de Lyon qui a rendu son arrêt le 25 février 2020.

Le notaire ayant reçu l’acte de vente du fonds de commerce et de l’immeuble est en l’espèce intervenu non seulement en qualité de rédacteur d’acte mais également en qualité d’agent immobilier, la vente ayant été négociée par son intermédiaire. Sa responsabilité apparaît engagée envers les acheteurs. En effet, à supposer que le notaire n’ait pas été informé des projets immobiliers des acquéreurs dans le cadre de son mandat d’agent immobilier ou par l’objet de l’acte de prêt également régularisé en la forme authentique, le notaire a nécessairement su, par la qualification du bien de « maison d’habitation » telle qu’elle est portée au compromis et à l’acte de vente, que les acheteurs entendaient acquérir un immeuble permettant l’habitation. Or la partie du bien initialement à usage de logement de l’immeuble n’était non seulement plus habitée mais également inhabitable et seule était utilisée la partie commerciale. Ainsi, la discordance entre la situation matérielle des lieux faisant apparaître que la partie habitation de l’immeuble avait été abandonnée et la désignation du bien comme une habitation aurait dû amener le notaire à s’informer sur la situation juridique actuelle de l’immeuble.

Les acheteurs doivent être indemnisés de la diminution de prix de 9.200 EUR qu’ils auraient pu obtenir s’ils avaient été correctement informés outre 2.000 EUR accordés en réparation de leur préjudice moral.