Le mandat de l’agent immobilier doit être limité dans le temps ; que se passe-t-il en cas de poursuite du mandat expiré ?

Il résulte des articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet,  qu’à peine de nullité, le mandat de l’agent immobilier doit être rédigé par écrit et limité dans le temps.

Au cas d’espèce (Cour d’appel, Paris, 22 Janvier 2021, RG n° 19/064567), le mandat suivant acte sous seing privé du 11 février 2016 confié par les époux K… G… à la société […] , agent immobilier, avait une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction, son expiration étant fixée à l’issue des douze mois suivant sa signature.

Nonobstant l’expiration du mandat au 10 février 2017, la société […] a persisté à présenter le bien à la vente sans solliciter de ses mandants la délivrance d’un nouveau contrat écrit et c’est donc dans ces conditions que la négociation litigieuse s’est déroulée du 5 avril 2017 au 16 mai 2017 entre l’agent immobilier et Mme J…, candidat acquéreur.

Les pourparlers menés sans mandat écrit par l’agent immobilier ne sont pas opposables aux époux K… G…. Par suite, Mme J…, ainsi que les sociétés Idaem et Daem partners doivent être déboutées de leurs demandes formées contre ces derniers fondées sur une rupture abusive de pourparlers ou sur toute autre faute qui aurait été commise au cours de ces pourparlers qui n’engagent pas les époux K… G….

Un avocat n’est pas un professionnel de l’immobilier

Bien qu’exerçant la profession d’avocat, Mme J…, dont il n’est pas démontré qu’elle soit une professionnelle de la vente immobilière, a pu croire que la société […] , agent immobilier réputé dans la capitale, qui lui avait fait visiter le bien, agissait en vertu d’un mandat écrit des vendeurs au cours d’une négociation qui a duré plusieurs mois et durant laquelle cet intermédiaire lui relatait les échanges nombreux qu’il a effectivement eu avec les époux K… G… relatifs aux conditions de la vente de leur hôtel particulier. Dès lors, les époux K… G…, qui ne démontrent pas l’intention malicieuse de Mme J… et de la société Idaem dans l’exercice de leur droit, doivent être déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive formées contre elles.

Poursuite de l’entremise sans nouveau mandat

S’agissant des demandes des époux K… G…, à l’encontre de l’agent immobilier, ce dernier a commis une faute en poursuivant l’exécution de son contrat d’entremise sans nouveau mandat écrit. Si la violation des obligations formelles pesant sur l’agent immobilier est patente, cependant, la gravité de cette faute et de ses conséquences à l’égard des époux K… G… doit être tempérée par le fait, d’abord, que les négociations menées par l’agent immobilier ne sont pas opposables à ces derniers, ensuite, par la considération que les époux K… G… ont poursuivi leurs échanges avec l’agent immobilier postérieurement à l’expiration du mandat au 10 février 2017, indiquant même à l’agent immobilier dans le courriel du 3 mai 2017 : « Please feel free to visit », puis lui demandant le même jour dans un autre courrier : « Qui visite la maison vendredi, votre cliente ? ». Le préjudice subi par époux K… G… consiste dans les tracas des procédures engagées contre eux par le candidat acquéreur. Ce préjudice moral a justement été évalué par le Tribunal qui a exactement décidé que la demande au titre des frais non compris dans les dépens exposés dans une instance antérieure devaient faire l’objet d’une demande en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il a condamné la société […] à verser aux époux K… G… la somme globale de 5.000 EUR au titre de leur préjudice moral. Les époux K… G… sont déboutés du surplus de leurs demandes.

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