Elémentaire ! Le #notaire est tenu de vérifier la propriété et la situation juridique de l’immeuble vendu

La SARL Pro Immobilier exerçant l’activité de marchand de biens, a acquis par acte authentique reçu par maître B., notaire à Hyères (Var), en date du 17 mars 2008, un bien sis à […], moyennant le prix principal de 260.000 EUR.

En suite de la régularisation pardevant maître B., le 10 juin 2010, d’un état descriptif de division en volumes, ainsi que d’un état descriptif de division et règlement de copropriété, la SARL Pro Immobilier a revendu cinq lots de copropriété nouvellement créés, les 10 juin, 17 juin, 12 juillet, 22 septembre et 6 décembre 2010.

La SARL Pro Immobilier sollicite de voir engager la responsabilité du notaire pour défaut de renseignement et de conseil, sur le fondement des articles 1142 ancien et suivants du Code civil et subsidiairement sur le fondement de l’article 1240 nouveau du même code.

La demanderesse expose que le centre des impôts fonciers 1’a informée, le 22 mai 2014, que les cinq actes de vente régularisés pardevant maître B. au cours de l’année 2010 n’avaient pas été publiés , de sorte qu’elle restait redevable du paiement de toutes les taxes foncières, bien qu’elle ne soit plus propriétaire des biens.

La société SARL Pro Immobilier précise qu’elle s’est rapprochée du notaire à l’effet de parvenir à un règlement amiable du litige, le 28 janvier 2016, mais sans succès.

Les manquements aux obligations du notaire liées aux diligences nécessaires à l’efficacité des actes instrumentés par ses soins relèvent de la responsabilité civile délictuelle.

Le notaire est tenu de vérifier la propriété et la situation juridique de l’immeuble vendu.

Il incombait en l’espèce à maître B. d’informer sa cliente, fût-elle marchand de biens, du risque d’impossibilité de publication des actes de vente, en l’état de l’incertitude affectant l’origine de propriété d’une parcelle au-dessus de laquelle une partie de l’immeuble est édifiée, devant faire l’objet d’une procédure de déclaration de succession vacante.

Les mentions figurant dans l’acte d’acquisition de l’ensemble de l’immeuble établi le 17 mars 2008, faisant état de cette difficulté, sans évoquer la question de la possibilité de publication des actes, ne peuvent être consédérées comme suffisantes, dès lors qu’elles n’ont pas été reprises dans les actes de vente des lots régularisés au cours de l’année 2010.

Le fait que la SARL Pro Immobilier devait engager la procédure de déclaration de succession vacante n’est pas précisé.

Il n’est pas contesté que la publication a été initialement refusée et qu’elle n’est intervenue qu’au mois de juillet 2016.

Il convient, en conséquence, de considérer que l’étude notariale a commis une faute de ce chef.

Le paiement de taxes foncières, dues en application de textes législatifs ou réglementaires ne peut constituer en lui-même un préjudice indemnisable. En l’espèce ce principe ne peut être retenu, dès lors que les taxes n’étaient précisément plus dues par la SARL Pro Immobilier.

Le notaire qui a manqué à son obligation de garantir l’efficacité juridique de l’acte qu’il a dressé, doit réparer l’intégralité du préjudice dont sa faute constitue la cause directe.

En l’espèce, le notaire savait que la situation de la parcelle numéro 508 au-dessus de laquelle la voûte de l’immeuble litigieux est édifiée, n’était pas régularisée à la date de la revente des lots à des tiers, plaçant ainsi le vendeur dans l’obligation, à défaut de possibilité de publication des ventes, de continuer à régler le montant des taxes foncières;

Le lien de causalité direct entre sa faute et le préjudice subi qui est certain au vu des avis d’imposition produits est ainsi établi.

L’indemnisation ne peut être conditionnée à une action éventuelle contre les nouveaux propriétaires, ni au paiement effectif des taxes, dont il est justifié la réclamation, avec des mises en demeure et des mesures d’exécution sous la forme d’avis à tiers détenteur.

Il convient, en conséquence, de condamner le notaire à payer à la SARL Pro Immobilier, à titre de dommages et intérêts, la somme de 10.819 EUR, au titre des taxes foncières de 2011 à 2015.

L’avis d’imposition pour l’année 2016, pour un montant réclamé de 2.256 EUR et 226 EUR de pénalités devra être remboursé par le notaire, sur production du justificatif.

La SARL Pro Immobilier ne démontre pas, par la production d’aucune pièce probante que la clôture de ses opérations de liquidation aurait été retardée du fait de la persistance du défaut de publication. Sa demande formée au titre de la contribution foncière des entreprises ne peut donc prospérer.

Le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnisation.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 16 février 2021, RG n° 18/11843

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