De l’obligation du #notaire s’agissant du versement effectif du dépôt de garantie par les acquéreurs

En s’abstenant de délivrer une information essentielle aux vendeurs, le notaire n’a pas satisfait à l’obligation d’assurer l’efficacité de l’acte instrumenté et a commis une faute de nature délictuelle.

Le 10 avril 2015, les époux J. ont conclu avec les époux C. un compromis de vente de leur maison d’ habitation située sur la Commune de Chatenoy le Royal pour un montant de 304 000 EUR.

Le 19 juin 2015, maître Céline V., notaire, a envoyé aux époux C. une convocation pour signature de l’acte authentique.

Le 30 juin 2015, maître Céline V. a dressé un procès verbal de carence faute pour les époux C. de s’être présentés au rendez vous de signature.

Par courrier recommandé en date du 20 juin 2016, les époux J. ont sollicité des époux C. le versement d’une somme de 30.400 EUR au titre de la clause pénale du compromis de vente.

Suivant actes des 27 septembre et 3 octobre 2016, M. Pierre J. et Mme Michèle L., épouse J. ont fait assigner M. Christian C., Mme Michèle P. épouse C. et la compagnie d’assurance MMA, assureur de maître V., devant le Tribunal de grande instance de Chalon sur Saône aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner in solidum les époux C. et solidairement avec les MMA à leur verser 30.400 EUR au titre de la clause pénale prévue dans le compromis, outre 4.000 EUR sur le fondement de l’articIe 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Ils affirmaient que le notaire rédacteur du compromis, assuré auprès de la compagnie MMA, avait commis une faute qui était directement à l’origine de leur préjudice en ne recueillant pas le dépôt de garantie de 15.200 EUR. Ils faisaient valoir que l’immobilisation de leur bien pendant plus d’une année leur avait causé un préjudice important et qu’ils avaient été contraints de consentir une réduction importante sur le prix de la vente de leur maison.

Les époux J. alléguaient que le fait qu’ils aient appris fortuitement que les acquéreurs avaient manqué à leurs obligations, n’avait aucune incidence et ne pouvait décharger le notaire de sa responsabilité. Ils s’estimaient, dés lors, bien fondés à agir directement contre l’assureur de ce dernier. Ils indiquaient que la nullité du compromis ne pouvait en aucun cas les empêcher de demander l’application de la clause pénale prévue au compromis.

Les demandeurs ajoutaient que le paiement de la clause pénale n’était pas exclusif d’une demande de dommages et intérêts.

Les candidats acquéreurs d’une maison d’habitation sont déboutés de leur demande de condamnation des vendeurs au paiement d’une clause pénale correspondant à 10 % du prix de vente dès lors que le compromis de vente se trouvait de nul effet, sans indemnité de part et d’autre, pour n’avoir pas été régularisé. Les acquéreurs, qui s’étaient engagés à verser 5% du prix à titre de dépôt de garantie à peine de nullité du compromis sans indemnité de part et d’autre, n’ont pas versé le montant du dépôt de garantie et ne se sont pas présentés pour signer l’acte authentique et payer le prix convenu.

Un courriel du notaire adressé aux acquéreurs, les avisant qu’il leur appartiendrait, à l’occasion du compromis de vente, de prévoir le versement du dépôt de garantie à la comptabilité de l’étude et d’un acompte sur frais, établit que le notaire a rédigé le compromis de vente.

En s’abstenant de délivrer une information essentielle aux vendeurs, le notaire n’a pas satisfait à l’obligation d’assurer l’efficacité de l’acte instrumenté et a commis une faute de nature délictuelle. En effet, le notaire n’a pas avisé les vendeurs de l’absence de règlement du dépôt de garantie par les acquéreurs à la date butoir. Ainsi, la possibilité de vente a été momentanément suspendue de la date butoir à la date prévue de signature de l’acte authentique.

Si les vendeurs peuvent se prévaloir d’une perte de chance d’avoir pu trouver un nouvel acquéreur durant la période considérée, leur préjudice est inexistant à défaut d’avoir, après la date prévue de signature de l’acte authentique, conclu effectivement une vente avec un nouvel acquéreur.


  • Cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 24 novembre 2020, RG n° 19/00186

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