La Cour d’appel de Bordeaux explique le calcul de la rente viagère quand il y a bouquet et réserve du droit d’habitation

A titre liminaire, comme disent les juges et comme il va être cité de nombreuses sommes dans cet article, je voudrais rappeler que l’abréviation d’euro n’est pas ce machin  » € « , mais qu’elle est  » EUR « .

Monsieur T. entend établir la faute de la SARL Patrimoines et Solutions en faisant valoir que selon une estimation réalisée le 29 avril 2009 par l’agence ORPI, le bien litigieux, constitué en un appartement T3 de 82,60m2, un garage en sous-sol de 13,20m2 et les millièmes de copropriété afférents situé […], avait été évalué à une somme comprise entre 270.000 EUR et 280.000 EUR, alors qu’il a été négocié à la vente par la SARL Patrimoines et Solutions pour un prix de 140.000 EUR.

Il convient de relever en premier lieu qu’il n’est produit aux débats aucun élément permettant de retenir que monsieur Guy T. ait été dépourvu, dans son engagement, même partiellement, de ses facultés intellectuelles, et n’ait pas été en mesure d’apprécier les conséquences de son engagement.

Or, s’il y a lieu de souligner que monsieur T. ne verse aux débats aucun élément permettant de comparer les prix de vente en viager occupé de biens présentant des caractéristiques similaires, situés dans le même environnement, il reste que le principe même de la vente en viager avec occupation du bien par le vendeur implique le principe d’une « décote » liée au droit d’usage et d’habitation du vendeur, calculée en fonction de l’âge du vendeur et de la valeur locative du bien.

Au cas d’espèce, les modalités de calcul des différents éléments du prix ont été précisément détaillés par la SARL Patrimoine et Solutions en référence au barème Daubry, dont monsieur T. ne conteste d’ailleurs pas les paramètres.

La valeur du bien libre a été estimée à 292.000 EUR par la SARL Patrimoine et Solutions, soit à une valeur supérieure à celle revendiquée par monsieur T.

Ainsi, la valeur locative du bien litigieux ayant été évaluée à la somme mensuelle de 900 EUR, monsieur T. ne produisant aucune autre valeur comparative, la moins-value d’occupation a été calculée ainsi : 900x12x9,3 (ce paramètre correspondant à l’espérance de vie du vendeur) soit la somme de 100.044 EUR arrondie à 100.000 EUR.

En définitive, la valeur du bien occupé s’élevait donc à 192.000 EUR déduction faite de la moins-value d’occupation.

Il apparaît que le vendeur souhaitait percevoir un bouquet de 80.000 EUR soit 95.000 EUR frais d’agence compris de sorte que la valeur en capital de la rente s’élevait à 97.000 EUR soit, selon le barème Daubry, à 996 EUR par mois.

Monsieur T. ne critique en rien ces modalités de calcul, les conclusions de son conseil ne comportant que de considérations générales énoncées sans pièces justificatives.

Aucun manquement contractuel ne peut en conséquence être retenu à l’encontre de la SARL Patrimoine et Solutions dont la responsabilité ne saurait être retenue.

Et sur la responsabilité du notaire

Les premiers juges ont retenu à juste titre que le prix de vente de l’immeuble en viager et avec occupation du vendeur n’ayant pas été sous-évalué, et qu’il n’était produit aux débats aucun élément permettant de retenir que monsieur Guy T. ait été dépourvu, dans son engagement, même partiellement, de ses facultés intellectuelles, le manquement du notaire à son obligation d’information et de conseil à l’égard de son client n’était pas établi et sa responsabilité ne pouvait être engagée.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 25 février 2021, RG n° 18/02918

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