Défiscalisation piège à c… (suite). Responsabilités du commercialisateur et du notaire

La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, n° 19-24881) précise que, dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière, la responsabilité des intermédiaires a un caractère autonome par rapport à celle du vendeur, mais aussi que l’absence d’annulation de la vente principale n’interdit pas à l’acquéreur de réclamer l’indemnisation d’une perte de chance de n’avoir pu réaliser un investissement plus optimal (1).

Le commercialisateur ce n’est pas forcément l’agent immobilier; la commercialisation peut être le fait d’un conseiller en gestion de patrimoine.

Le conseiller en gestion de patrimoine intervient en amont de l’opération et participe à la conception du produit défiscalisé proposé à la vente. Il va le plus souvent réaliser une étude financière personnalisée pour le compte de l’acquéreur. Tenu alors d’un devoir de conseil, il engage sa responsabilité sur le contenu de l’étude financière personnalisée (Cass. 1re civ., 9 juill. 2015, n° 1422020).

Dès lors que l’agent immobilier dépasse la simple mission d’entremise, sa responsabilité pourra de même être recherchée.

Ainsi l’agent immobilier qui prête son concours à des opérations de défiscalisation engage sa responsabilité en cas de manquement à l’obligation de conseil (Cass. Ch. com., 17 févr. 2015, n° 13-27545).

L’étendue de l’obligation d’information du conseiller de gestion en patrimoine ou de l’agent immobilier doit permettre d’informer l’acquéreur des risques découlant de la non-réalisation des conditions initialement annoncées (Cass. 1re civ., 26 sept. 2019, n° 18-17074 et 18-17402).

L’acquéreur doit également être informé du risque que l’avantage fiscal recherché soit refusé par l’administration fiscale à moins que le risque n’ait pas été prévisible à la date de l’acquisition.

Dans ces différentes hypothèses, la responsabilité du commercialisateur sera engagée soit sur un fondement contractuel si le commercialisateur est lié par un mandat à l’acquéreur soit sur un fondement  délictuel ou quasi-délictuel.

L’action peut être exercée directement contre le commercialisateur sans mettre en cause le vendeur. Même si l’action en nullité de la vente est écartée par le Tribunal, cela n’interdit pas de rechercher la responsabilité de l’intermédiaire sur un fondement (quasi-délictuel), y compris pour la réparation de la perte de chance de n’avoir pu réaliser un investissement immobilier locatif plus rentable (Cass. Civ. 1re civ., 14 janv. 2021, n° 1924881).

Les règles et les principes sont les mêmes pour les notaires, même si la Cour de cassation a fixé des limites au devoir de conseil du Notaire au titre des opérations de défiscalisation (Cass. 1re civ., 10 oct. 2019, n° 1821593), sa responsabilité peut être engagée dans diverses circonstances (Cass. 1re civ., 8 janv. 2020, n° 18-20919 ), en particulier en ce qui concerne l’incertitude pouvant affecter le régime fiscal de l’opération projetée présentant un risque de perte de l’avantage fiscal.


(1) Dans cette affaire (n° 19-24881), après avoir été démarchés par la société IFB France, chargée de la commercialisation d’immeuble en état futur d’achèvement (VEFA) dans le cadre d’une opération de défiscalisation en Outre-mer (loi Girardin), les époux F ont acquis un appartement à titre d’investissement immobilier locatif, bénéficiant d’un avantage fiscal.

Postérieurement à la livraison et se prévalant d’une surévaluation du bien immobilier lors de la vente, les époux F ont assigné le vendeur, le commercialisateur, la banque et les assureurs : à titre principal en nullité de la vente pour dol et subsidiairement ont sollicité la réparation de leur préjudice patrimonial en raison des fautes commises par la société IFB France dans l’exécution de son obligation d’information et de conseil.

La Cour d’appel de Saint-Denis, par arrêt rendu le 27 septembre 2019, a écarté la demande de nullité de la vente mais a condamné la société IFB France à des dommages et intérêts au titre de la perte de chance subie par les époux F.

La société IFB France a formé pourvoi à l’encontre de cette décision, reprochant notamment à la cour d’appel d’avoir pu faire droit à la réparation demandée par les époux F au titre de leur perte de chance de n’avoir pu réaliser un investissement immobilier locatif plus rentable, tout en maintenant les liens du contrat de vente immobilier.

La Cour de cassation rejette le pourvoi.


Source et pour en savoir plus : Opération de défiscalisation – Responsabilité (quasi-délictuelle) du commercialisateur – Commentaire par Christophe SIZAIRE. Revue Construction – Urbanisme n° 3, mars 2021, comm. 44

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