Aucun voisin ne revendiquait la propriété de la #falaise qui correspond au front de taille de l’ancienne carrière. Mais à qui appartient la falaise ?

Selon l’article 1384 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016- 131 du 10 février 2016 qui est applicable au présent litige, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre ou des choses que l’on a sous sa garde.

Selon les consorts W.-LE C., cette disposition instaure une présomption de responsabilité à l’encontre du propriétaire de la chose.

En l’espèce, nul ne revendique la propriété de cette falaise qui correspond au front de taille de l’ancienne carrière.

Comme l’a rappelé le premier juge, il convient de se référer prioritairement aux titres de propriété des parties et à défaut à tout autre élément permettant d’établir à quelle parcelle se rattache la falaise litigieuse.

S’agissant des titres, il est constant que la parcelle aujourd’hui identifiée au plan cadastral sous les références DM 221 d’une surface de 371 m2 acquise par les consorts W.-LE C. constituait le lot n°10 du lotissement dénommé « C. », créé en 1969 dans des parcelles cadastrée c n°982, 983p et 984p. Celles-ci appartenaient antérieurement aux époux P. qui y exploitaient une carrière par utilisation d’explosifs.

Ces parcelles n°982, 983p et 984p ont été cédées aux époux C. qui les ont ensuite intégralement revendues à M. H., lotisseur. Lors de la création du lotissement, M. C., géomètre expert, a réalisé un arpentage daté du 1er juillet 1969, aux termes duquel il a établi la limite de propriété du lot n°10 en pied de falaise. Cette limite a été reprise par M. K., géomètre, intervenu en tant que sapiteur dans l’expertise de M. P.. L’expert Z., se référant au plan établi par M. C., a également conclu que la falaise n’est pas incluse dans la parcelle DM221.

Il est donc établi que la falaise ne fait pas partie de la parcelle DM 221.

S’agissant des titres des copropriétaires de l’immeuble sis […], implanté sur la parcelle cadastré DM 220, il existe une incohérence entre les contenances mentionnées, comme l’avait relevé la cour d’appel dans son arrêt du 14 février 2017.

En effet, le titre de M. L. indique une contenance de 450 m2 pour cette parcelle tandis que ceux des époux D. et de M. M. indiquent une contenance de 634 m2. Par ailleurs, ces titres sont en contradiction avec le règlement de copropriété contenant un état descriptif de division, daté du 28 juin 1968, aux termes duquel la copropriété est établie sur deux parcelles à l’époque cadastrées 980p et 981p (devenue DM 220) pour une contenance de 705m2, l’ensemble étant divisé en 11 lots privatifs, les lots 10 et 11 correspondants à deux jardins d’une superficie d’environ 175 m2 chacun.

L’expert Z. relève qu’il existe donc d’après les titres, trois superficies pour la même parcelle DM 220:

  • 705 m2 issu d’un plan sommaire d’architecte annexé au règlement de copropriété
  • 415 m2 ( titre L.) mais il considère que cette superficie est infondée et résulte certainement d’une erreur de plume
  • 634 m2 contenance figurant dans la matrice cadastrale et dans les titres D. et M.

Dans son rapport, l’expert P. a finalement décidé de s’en tenir à la superficie des jardins privatifs (soit 350 m2) telle qu’elle résulte des titres de propriété et du règlement de copropriété pour déterminer la limite de la parcelle, en sa partie Nord Est.

Les consorts W.-LE C. contestent cette analyse, en se fondant notamment sur le plan annexé au règlement de copropriété du 28 juin 1968. Ils estiment que les parties communes de la copropriété n’ont pas été prises en compte dans le calcul de la contenance de la parcelle DM 220, laquelle ne peut se réduire aux seules parties privatives.

Mais contrairement à ce que soutiennent les appelants, MM. P. et K. disposaient bien du « plan » annexé au règlement de copropriété, qui n’est donc pas un élément nouveau. La cour relève qu’il s’agit moins d’un plan que d’un croquis dessiné à main levée, dont les indications sont bien trop imprécises pour déterminer l’assiette de la parcelle DM 220. D’ailleurs, aucun des experts K., P. ou Z. ne l’a retenu comme un élément déterminant pour fixer les limites parcellaires et considérer que la falaise devait dépendre de la copropriété.

De fait, comme le relève l’expert Z., il n’existe aucune description précise dans le règlement de copropriété concernant les parties communes. Celui-ci indique que les superficies sont peu fiables, faute de bornage et que les multiples superficies, surfaces ou contenances indiquées aux actes de propriété sont issues manifestement de documents graphiques imprécis.

Il convient donc de considérer que l’examen des titres des copropriétaires ne permet pas déterminer l’assiette exacte de la parcelle DM 220 ni d’affirmer que d’après les contenances, la falaise serait rattachée à cette parcelle.

Par ailleurs, pour dire que la falaise dépend de la copropriété, les appelants font valoir que sur le cadastre actuel, la falaise figure en pointillés dans la parcelle DM 220, appartenant à la copropriété. Cependant, comme l’a justement relevé le premier juge, le cadastre est un acte établi unilatéralement par l’administration à des fins fiscales et ne saurait valoir preuve de la propriété. Il ne constitue qu’un indice susceptible d’être écarté par la preuve contraire.

Or, en l’espèce, la preuve contraire résulte du plan établi le 13 mai 1968 par M. C., lequel fait apparaître clairement que le front de taille dit « falaise » ne fait partie ni de la parcelle 982p (devenue DM 221) ni des parcelles 980 et 981 (devenues DM 221). Ce plan est annexé aux rapports d’expertise tant de M. P. que de M. Z., lesquels s’y réfèrent amplement.

En outre, M. Z. note que de manière constante sur les plans cadastraux napoléonien et révisé, la limite Nord de la parcelle DM 220 (anciennement cadastrée C 980 et 981) est régulière et rectiligne. Cette parcelle n’a donc pas connu de modifications topographiques, contrairement aux parcelles voisines 982,983p et 984p.

Il indique encore : « qu’il n’y a pas de doute quant à la présence du front de taille en totalité dans les parcelles 982,983p et 984p ». Il s’en déduit que le rattachement du front de taille aux anciennes parcelles 980 et 981, devenues DM 220 (copropriété) est totalement exclu par l’expert.

Cette analyse est logique puisque la carrière était exploitée sur les parcelles n° 982,983p et 984p et que le talus litigieux résulte directement de l’excavation par explosif de ce fond. On ne voit donc pas pour quel motif le front de taille serait situé sur les parcelles n°980 et 981, sauf à considérer que la carrière a empiété sur les propriétés voisines, ce qui n’est pas établi.

Enfin, il est constant qu’aux termes des ventes successives, la parcelle C n° 982 a été cédée en totalité à M. C., puis en totalité à M. H.. En revanche, le lotisseur H. n’a vendu qu’une partie de la parcelle C n°982 aux consorts D. aux termes de l’acte notarié dressé le 7 juillet 1969 par Me D. notaire à Brest. La parcelle ainsi cédée figurant sous le cadastre à la section C sous le numéro 982p est devenue la parcelle DM 221 acquise par les appelants.

L’analyse de l’historique des propriétés et le plan dressé par M. C. ont conduit les deux experts judiciaires à conclure que le front de taille dit « falaise » n’ a jamais été inclus dans les parcelles 980 et 981 (actuelle DM 220) ni dans l’ancienne parcelle 982p (lot n° 10 du lotissement, actuelle DM 221) et qu’il correspond en définitive à un « délaissé » de la parcelle C 982 qui n’a pas été vendu par M. H.. Il resterait donc la propriété de ce dernier ou de ses ayant-droits.

L’expert Z. ajoute qu’il est impossible de fixer une limite commune entre les parcelles DM 220 et DM 221 qui ne sont pas contiguës. Cela reprend les conclusions de l’expert P. qui mentionnait un « vide » entre la limite parcellaire W. et la limite parcellaire de la copropriété.

Cette analyse partagée par les deux experts judiciaires rejoint celle qui avait été faite par les services municipaux de la ville de Brest à la suite d’éboulements de la falaise survenus dans les années 70, dans sa partie supportant la […] (non pas au dessus de la parcelle W. mais à un autre endroit). Afin de mettre en oeuvre la procédure de péril, les services municipaux avaient tenté d’établir qui était le propriétaire du front de taille. D’après les différentes notes de service produites, les services municipaux avaient émis l’hypothèse que le lotissement « C. » n’ayant été loti que sur la partie plane, le front de carrière représentant une surface totale de 519m 2 non lotie, était restée la propriété du lotisseur, M. H. Toutefois, depuis une décision du tribunal administratif, c’est finalement la ville de Brest qui assure l’entretien et la sécurité de la partie de la falaise soutenant la […]. La falaise litigieuse n’a jamais été concernée par cet entretien, comme étant située entre deux fonds privés.

Au total, il n’est pas démontré que le front de taille dit « falaise » dépend de la parcelle DM 220, appartenant à la copropriété de l’immeuble sis […]. Comme l’a relevé justement le tribunal, n’étant pas propriétaire, la copropriété ne peut être présumée gardienne et ne saurait voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1384 du code civil. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Et sur la responsabilité de la propriété du fait des terres éboulées, sur le fondement de l’article 1242 du Code civil.

Les consorts W.-LE C. reprochent au premier juge de ne pas les avoir suivis dans leur distinction entre le siège du dommage et l’origine du dommage. A cet égard, ils estiment que les éboulements trouvent principalement leur cause dans un apport de terres meubles en bout de parcelle DM 220 où l’expert P. avait relevé l’existence d’un jardin potager. Pour dire que ces terres meubles ont glissé et se sont accumulées jusqu’à la crête du front de taille, ils se fondent sur le rapport géotechnique de la société ARCADIS (expertise P.) dont il ressort la « mise en évidence d’un remblais limoneux de 1 à 2 mètres d’épaisseur sur le fonds de la copropriété» ainsi que de « zones de glissement sur un linéaire de l’ordre de 5 mètres».

Il convient cependant de considérer que l’existence d’un jardinet légumier situé en bout de parcelle DM 220 et les énonciations du rapport de la société ARCADIS ne suffisent pas à démontrer un apport de terres meubles ou un remblaiement résultant d’un acte positif, imputable à la copropriété.

En outre, dans son rapport, l’expert P. n’attribue aucune responsabilité à la copropriété, dans la survenance du dommage puisqu’il indique :

  • qu’il n’a pas été réalisé de travaux de nature à créer un éboulement sur le fond de la copropriété du […].
  • que « s’agissant d’une ancienne carrière de gneiss, exploitée au moins partiellement à l’explosif, le front de taille est par nature instable, d’autant que l’angle du talus formé par ce front de taille est proche de la verticale (‘). Dans le cas présent, la pérennité du talus ne peut être assurée que par un entretien périodique pour vérifier ( et réparer) les dégâts causés par les ruissellements des eaux de pluie ». Nul ne conteste que cet entretien n’a jamais été réalisé.

En définitive, il impute les désordres :

  • aux faibles caractéristiques mécaniques des terrains meubles
  • à la configuration géométrique du talus (pente trop importante, zone surplombante)
  • à de possibles circulations d’eau dans les terrains suite à des passages pluvieux importants.

Le jugement ayant rejeté ce moyen et débouté M. W. et Mme LE C. de toutes leurs demandes ne pourra qu’être confirmé.

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