Le #notaire ne peut être poursuivi pour une faute commise par son prédécesseur. Notaire du vendeur et notaire de l’acquéreur tenus in solidum

Les époux Jacques Z. et Claire P. ont acquis les 8 et 13 janvier 1969 un terrain de 8 000 m² situé à Sainte-Anne (Guadeloupe) section Fonds Thezan. Il en ont cédé une partie à Sylver F. et ont apporté en nature à la société civile immobilière FONDS THEZAN le reliquat de 3 998 m² cadastré AT 349 […], selon acte authentique reçu par Jean-Paul T., notaire à Pointe à Pitre, le 12 décembre 1988.

Sur la parcelle AT 349, un permis de construire a été accordé le 4 octobre 1988 et la réception des travaux est intervenue le 9 novembre 1990. Un certificat de conformité a été délivré le 24 janvier 2006.

Selon acte authentique dressé le 25 avril 2008 par Philippe R., notaire, en qualité d’administrateur de la société civile professionnelle T. G. K. titulaire d’un office notarial, avec le concours d’Alexandre K., notaire, les époux Donald Mc H. et Martine B.Mc H. ont acquis de la SCI FONDS THEZAN pour un prix de 800.000 EUR un bien immobilier composée d’ une maison d’habitation et d’un terrain, situé à […] pour 39 ares 98 centiares.

Courant 2009, les époux B. Mc H. ont appris que la maison ne se situait pas sur cette parcelle mais sur la zone des 50 pas géométriques (1) et que la parcelle était d’une superficie de 30 ares 56 centiares.

Par actes d’huissier de justice délivrés les 12 et 18 juin 2012, ils ont assigné les notaires et le vendeur en reconnaissance de responsabilité et réparation de leur préjudice.

En application de l’article 624 du Code de procédure civile, les dispositions de l’arrêt critiqué relatives au montant du préjudice et à sa répartition entre la société venderesse et les notaires revêtent un caractère définitif dès lors que la cour de cassation n’a cassé et annulé que celles ayant rejeté les demandes indemnitaires formées à l’encontre des notaires et de la SCP notariale et qu’elles sont en dépendance nécessaire.

Il y a lieu de mettre hors de cause le notaire qui a été nommé postérieurement à l’acte authentique de vente rédigé par son prédécesseur et dont la responsabilité est recherchée par ses clients.

Le notaire de l’acquéreur et celui de la société venderesse ont participé en concours à la rédaction de l’acte authentique de vente d’une maison d’habitation et d’une parcelle de terrain. Or, la maison d’habitation est située pour l’essentiel sur la parcelle voisine, ce qui a contraint les acquéreurs à l’acheter alors qu’ils pensaient légitimement en être déjà propriétaires au moyen de cet acte. Ils recherchent la responsabilité des notaires instrumentaires qui ont manqué à leur devoir d’efficacité et de sécurité juridique. Les éléments en leur possession, notamment l’extrait du plan cadastral annexé à l’acte sur lequel n’était porté aucune construction ainsi que des documents pour certains très anciens, constituaient des indices sérieux de nature à les conduire à effectuer des investigations complémentaires. De telles diligences normales au regard des vérifications nécessaires incombant aux deux notaires en concours leur auraient en effet permis de déceler la difficulté liée à l’implantation de la maison sur la parcelle voisine. Faute pour eux de les avoir réalisées, leur responsabilité est engagée in solidum.

La cour alloue ainsi aux acquéreurs une somme de 209.318 EUR à titre de dommages et intérêts.

Dans leurs rapports entre eux, les protagonistes de l’affaire sont tenus à hauteur de 40 % pour la société venderesse, de 40 % pour la société notariale intervenue pour son compte, de 10 % pour la SCP administrée par le notaire des acquéreurs et de 10 % pour le notaire des acquéreurs.

(1) Les cinquante pas géométriques sont, en droit français, un statut juridique pouvant s’appliquer à des parcelles de terrain situées sur le littoral des départements d’outre-mer et qui, aujourd’hui, définissent les conditions particulières d’appartenance de ces parcelles au domaine public maritime naturel.


  • Cour d’appel de Basse-Terre, 1re chambre civile, 18 décembre 2020, RG n° 20/00101