Priver d’ensoleillement son voisin c’est une faute

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Le juge doit rechercher si les nuisances invoquées n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage et apprécier quelles sont les mesures propres, le cas échéant, à faire cesser le trouble.

Le tribunal a reconnu que le fonds de M. J. subit une perte d’ensoleillement à la suite de la construction du mur Est de la maison des époux G.. M. J. critique le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de démolition du mur et en ce qu’il a limité à 30.000 EUR le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués.

Le mur pignon Est de la construction des époux G. présente une hauteur de 7,50 mètres à son point le plus haut. Le mur de clôture mitoyen, resté en place, qui sépare les deux propriétés présente une hauteur de 2,80 mètres. La construction des époux G. surplombe donc, depuis qu’elle est achevée, la propriété de M. J. d’une hauteur de 4,70 mètres au delà du mur existant.

Cette construction est implantée à l’ouest de la propriété de M. J. et les époux G. ne contestent pas la réalité de la perte d’ensoleillement, notamment sur la cour de M. J.

Selon les différents rapports d’expertise, la perte effective d’ensoleillement correspond pendant l’été à une ombre portée s’étendant sur une période maximale de six heures allant du milieu de l’après-midi au coucher du soleil.

M. J. a fait calculer la perte d’ensoleillement par un géomètre-expert dont le rapport a été versé à la procédure et dont les conclusions du 14 mars 2016 ne sont pas contestées. L’ombre portée qui était au maximum de 6,87 mètres est désormais de 18,75 mètres. La perte est non seulement une perte d’ensoleillement directe mais également une perte de réverbération lumineuse et thermique sur le mur de la maison.

Les sujétions inhérentes à la situation d’un immeuble en zone fortement urbanisée, telles que la présence de zones d’ombre portée du fait des bâtiments voisins, ne présentent pas un caractère anormal en elles-mêmes.

Cependant, en l’espèce la construction G. nuit fortement à la situation du fonds J. en ce qu’elle a pour conséquence une perte d’ensoleillement importante, décrite ci-dessus, qui affecte également l’intérieur de la maison et qui dépasse, par son intensité, les désordres habituels liés à la résidence dans un milieu urbanisé, constituant ainsi un trouble anormal de voisinage.

Au préjudice de jouissance lié à la perte d’ensoleillement et à la perte de valeur du fonds s’ajoute un préjudice d’agrément lié à la présence de la masse du mur, qui masque le ciel depuis le fond de la cour de la propriété de M. J.

Pour autant la démolition de la construction G. telle qu’elle est demandée par M. J. présente un caractère manifestement disproportionné par rapport au trouble causé et au préjudice subi. Le jugement sera donc confirmé pour avoir rejeté la demande de démolition de la construction.

Au regard de l’importance du trouble subi par M. J., la cour estime que l’indemnité qui a été fixée par le premier juge, en visant la seule dépréciation du bien immobilier, est insuffisante. Après infirmation du jugement l’indemnité due en réparation de son préjudice est fixée à la somme de 40.000 EUR.

A juste titre le tribunal a relevé que M. J. ne démontre pas quelle est la faute, imputable à M. L., à l’origine du préjudice dont il demande la réparation. Les seules fautes invoquées par M. J. à l’encontre de M. L., soit un défaut d’études préparatoires à la construction, l’absence d’une procédure de référé préventif et un défaut de conception ou de réalisation du drain, n’ont aucun lien avec la perte d’ensoleillement indemnisée.

Le jugement est donc confirmé pour avoir condamné les époux G., seuls, à indemniser M. J.


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 23 mars 2021, RG n° 19/01749