Pour la cour d’appel, le #notaire n’a aucune responsabilité d’avoir régularisé une vente à vil prix (bouquet + viager par une dame de 89 ans)

Suivant acte reçu par le notaire B. le 29 août 2012, Mme Arlette C., alors âgée de 89 ans, a vendu en viager à Mme Malgorzata A., ayant pour nom d’usage O., et à M. Dariusz G., les lots n° 18 et 19 compris dans un ensemble immobilier sis […] se décomposant en versement d’un bouquet de 25.000 EUR et d’une rente annuelle et viagère de 8.400 EUR, soit 700 EUR par mois.

Le bien immobilier, objet de cette vente, consiste en un appartement d’une surface de 42,26 m² avec une terrasse d’une superficie de 24,72 m² et se situe sur la commune de Cannes.

Mme Arlette C. est décédée le 11 juillet 2013 laissant pour lui succéder ses enfants, Mme Frédérique N. épouse T., Mme Raphaele N. et M. Bruno N.

Par acte d’huissier en date du 29 juillet 2014, Mme Frédérique N. épouse T., Mme Raphaele N. et M. Bruno N. ont fait assigner Mme Malgorzata A., M. Dariusz G. et maître Jean-Michel B., notaire, devant le Tribunal de grande instance de Grasse en nullité de la vente et en responsabilité professionnelle du notaire.

Les héritiers ont avancé les arguments qui suivent :

  • le transfert de propriété était total, Mme C. ne s’étant réservée ni droit à usage d’habitation, ni usufruit sur ce bien,
  • avant la signature de l’acte, le notaire lui-même s’est inquiétée de la faiblesse du prix de vente, – la vileté du prix est caractérisée à deux égards:

* la disproportion entre le montant des arrérages et le montant du loyer habituel pratiqué pour ce type de bien,

* la disproportion entre le montant de la vente et la valeur vénale du bien immobilier, le prix étant en l’espèce dérisoire,

Appel a été relevé.

En vertu de l’article 1974 du Code civil, tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet.

L’article 1975 dispose qu’il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.

Il y a lieu de rappeler que la nullité de la vente pour absence d’aléa peut être encourue même lorsque le décès survient plus de vingt jour après la vente lorsque l’acquéreur savait au jour de la conclusion de la vente, que le décès du vendeur était imminent.

Il convient par ailleurs de préciser que le grand âge du crédirentier ne suffit pas à caractériser l’absence d’aléa.

Les consorts N. doivent donc établir que les acquéreurs savaient lors de la signature de la vente le 29 août 2012, que leur mère allait décéder de manière imminente, décès qui est intervenu le 11 juillet 2013.

Or, force est de constater que les éléments médicaux dont ils se prévalent (accident vasculaire notamment) sont tous postérieurs de plusieurs mois à la vente.

En outre, le Procureur de la République qui a classé la plainte déposée par Mme N. pour abus de faiblesses a relevé le consentement libre et éclairé de Mme Arlette C. au moment de la vente en s’appuyant sur les éléments suivants:

– les constatations de l’expert psychiatre BENTORCHA qui a examiné l’intéressée 10 mois après la vente et qui indique qu’elle ne présente aucun trouble psychique nécessitant l’ouverture d’une mesure de protection,

– avant de procéder à la vente, le notaire s’est assuré de l’absence de vulnérabilité en se faisant délivrer un certificat médical en ce sens du docteur Claude M..

C’est donc de manière parfaitement exacte que les premiers juges ont retenu aucunement démontré que Mme C. présentait, à la date de la signature de la vente, une quelconque affection de nature à engager son pronostic vital dans un avenir prévisible et qui, en outre, aurait pu être connue des acquéreurs, ni davantage qu’elle n’a pu donner un consentement libre et éclairé lors de la conclusion de cette vente.

Le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts N. de l’intégralité de leurs demandes présentées à l’encontre des consorts A.- G. est donc confirmé.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1re et 5e chambres réunies, 25 mars 2021, RG n° 18/09703

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