Dans le cadre d’une #VEFA, il appartient au #notaire de vérifier le contenu des nombreux documents qui lui sont transmis et de veiller …

L’obligation de se conduire en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant

Suivant acte notarié en date du 20 mai 2009, dressé par maître L., notaire associé au sein de la Scp Philippe L. et Sophie B., la Sccv « Jardin des Peintres » a vendu en l’état futur d’achèvement à M. et Mme C. l’appartement T004 en rez-de-chaussée et deux emplacements de stationnement, situés dans un immeuble en copropriété situé […] pour le prix de 104.000 EUR.

L’acte notarié mentionne que les acquéreurs ont connaissance de la garantie extrinsèque d’achèvement des travaux consentis par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie

Sont annexées à l’acte:

– la convention de garantie d’achèvement sous forme de cautionnement conclu le 1er décembre 2006 entre la Sccv jardins des peintres et la banque,

– l’attestation de cette garantie en date du 1er décembre 2006.

Par jugement du 20 décembre 2012, publié au Bodacc le 2 janvier 2013, le TGI d’Amiens a ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la Sccv Jardins des Peintres et a désigné Me L. en qualité de liquidateur.

Le bien n’étant pas achevé, les époux C. ont sollicité la mise en oeuvre de la garantie extrinsèque du Crédit Agricole qui l’a refusée.

Suivant acte du 28 novembre 2017, M. et Madame C. ont fait assigner devant le Tribunal de grande instance d’Amiens l’ensemble des parties intervenues dans la vente en l’état futur d’achèvement de leur appartement (liquidateur du promoteur, notaire, banque prêteuse).

Le litige a été porté devant la cour d’appel.

En application de l’article 1382 ancien du Code civil (devenu l’article 1240 du même Code), il est considéré que les notaires engagent leur responsabilité lorsqu’ils ne respectent pas les obligations professionnelles mises à leur charge lesquelles comprennent notamment : l’obligation, avant de dresser des actes, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’ils authentifient ; l’obligation d’éclairer leurs clients sur les conséquences de l’acte, de leur fournir toutes informations permettant d’expliquer la nature et la portée de leur engagement ; l’obligation de se conduire en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant.

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, il appartient au notaire de vérifier le contenu des nombreux documents qui lui sont transmis et de veiller à l’existence et l’assiette de la garantie extrinsèque, assurance légale obligatoire. Ainsi le notaire, rédacteur de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement avait la charge de vérifier la réalité de la garantie extrinsèque d’achèvement fournie par la société de vente et devait donc procéder à l’examen attentif des pièces qui lui avaient été remises pour en attester et qu’il a annexées à son acte. En l’espèce, une simple lecture attentive des pièces aurait permis au notaire de constater l’incohérence des mentions qu’il portait dans son acte et de constater que l’assiette de la garantie extrinsèque souscrite ne comprenait pas le lot vendu ; ce manquement a ainsi conduit à la conclusion de la vente dans la croyance erronée de l’existence d’une garantie extrinsèque.

En s’abstenant de procéder à cette vérification, le notaire a manqué à l’obligation de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il dressait. La faute du notaire a conduit à la conclusion de la vente dans la croyance erronée de l’existence d’une garantie extrinsèque. Le préjudice s’analyse donc en une perte de chance de ne pas contracter. Dès lors que la faute du notaire a privé les acquéreurs de l’information de l’absence de garantie d’achèvement sur le bien qu’ils achetaient, cette perte de chance de ne pas contracter la vente en l’état futur d’achèvement est nécessairement réelle et sérieuse. Cette perte de chance sera justement indemnisée à hauteur de 18.000 EUR.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 12 novembre 2020, RG n° 19/05282