Condamnation du notaire qui ne souscrit pas de DIA avant la vente d’un immeuble soumise au droit de préemption urbain

Suivant acte authentique reçu par maître J., notaire, le 19 février 2016, Robert a vendu à Jean-François et Ruth pour la somme de 30.000 EUR « un terrain de loisirs classé en nature de bois-taillis sur lequel est édifiée une construction à usage de remise, non viabilisé sans eau ni électricité et non relié au tout à l’égout » sis à […], cadastré section AR n° 76.

Par actes d’huissier du 24 octobre 2016, la commune de Pont-Sainte-Marie a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Troyes la SCP notaire et les acquéreurs. aux fins d’obtenir l’annulation de la vente intervenue le 19 février 2016 en violation des dispositions du code de l’urbanisme relatives au droit de préemption.

La vente du terrain doit être annulée.

Par application de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable au litige, toute aliénation visée à l’article L. 213-1 du Code de l’urbanisme (en l’espèce, un immeuble bâti ou non bâti soumis au droit de préemption urbain) est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable (DIA) faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Or, en l’espèce, alors que la commune justifie que le terrain vendu est situé dans le périmètre du droit de préemption urbain (DPU), le notaire n’a pas fait de déclaration d’intention d’aliéner.

Le notaire a commis une faute en ne procédant pas à la déclaration d’intention d’aliéner, alors que le certificat d’urbanisme délivré au notaire deux mois avant la conclusion de la vente mentionnait clairement l’insertion du terrain dans le périmètre du DPU. Le notaire doit donc réparer les préjudices causés par cette faute.

La commune demande un euro symbolique de dommages et intérêts pour la perte de chance d’acquérir le terrain. Cette demande doit être rejetée puisque, la vente étant annulée, la commune peut acquérir ce terrain. Le vendeur, quant à lui, justifie d’un préjudice moral causé par les inévitables tracas liés à la procédure d’annulation et à l’incertitude dans laquelle est tenu le vendeur sur le sort réservé à son bien jusqu’à l’issue de la procédure, soucis qui sont avérés et dont la cause se situe dans la faute du notaire. Ce préjudice est évalué à 3.000 EUR. En revanche, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière n’ont pas être remboursés par le notaire au vendeur, puisque ces fonds ont été perçus par l’administration fiscale qui est seule débitrice de l’obligation de restitution. Quant à l’acheteur, il a également subi un préjudice moral, de même nature que celui subi par le vendeur. L’indemnisation doit être fixée à 3.000 EUR.


  • Cour d’appel de Reims, Chambre civile, 1re section, 1er septembre 2020, RG n° 19/01749