Bisbille entre voisins colotis à propos d’un mur des uns cachant le soleil des autres et provoquant un effet claustral

Les époux d’H. et les époux G. sont voisins dans un lotissement en périphérie du village de Lucey (54). La maison des époux G. a été construite (en 2016) après celle des époux d’H. (en 2013) et se trouve implantée en limite de propriété en se prolongeant par un important mur à l’arrière.

Dans le cadre d’un premier litige, les époux d’H. ont été condamnés sous astreinte, par arrêt de la cour d’appel de Nancy du 29 février 2016, à mettre fin à des empiétements réalisés sur le fonds des époux G.

Cet arrêt de la cour d’appel du 29 février 2016 a également fait droit à la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire sollicitée par les époux d’H. pour déterminer si la construction des époux G. leur occasionnait un trouble anormal de voisinage.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 19 octobre 2016.

Par acte du 20 juin 2017, les époux d’H. ont assigné les époux G. devant le Tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir leur condamnation à les indemniser de leurs préjudices résultant de l’édification de leur maison d’habitation.

La cour d’appel rappelle qu’il résulte des dispositions des articles 544 et 651 du Code civil que le droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

En application de ce principe, la responsabilité civile de l’auteur du trouble est engagée même lorsque celui-ci n’a pas commis de faute et ce, dès l’instant où les nuisances engendrées dépassent un certain seuil au-delà duquel elles sont considérées comme outrepassant les contraintes de voisinage qu’il est normal de supporter.

Il sera à titre liminaire relevé que chacune des deux parties discute les conclusions de l’expert judiciaire en invoquant des avis de techniciens recueillis postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire (cabinet Elex en septembre 2020 pour les époux G. et M. L. en février 2017 pour les époux d’H.). Force est cependant de constater que ces avis ne sont pas de nature à contredire les conclusions de l’expert judiciaire étayées par des constatations précises, détaillées et circonstanciées. De surcroît, ces avis de techniciens mandatés unilatéralement par chaque partie ne présentent manifestement pas la même valeur probante ni les mêmes garanties d’objectivité et d’impartialité que l’expertise judiciaire contradictoirement diligentée par M. M., architecte, étant rappelé qu’à la suite du dépôt du pré-rapport d’expertise le 2 juin 2016, les parties ont eu tout loisir pendant plus de quatre mois d’adresser à l’expert judiciaire des dires, avant qu’il ne dépose son rapport définitif le 19 octobre 2016. Il convient en conséquence de se prononcer sur les prétentions des parties au regard de l’expertise judiciaire de M. M., étant surabondamment noté qu’il n’est pas sollicité de contre- expertise.

L’expert judiciaire avait pour mission d’apprécier les nuisances de toutes natures susceptibles d’être causées au fonds des époux d’H. du fait de la construction des époux G., notamment quant aux éventuelles chutes de neige en provenance de leur toiture ainsi qu’aux conditions de luminosité, d’ensoleillement et de vue. Il est à noter que la construction des époux G. était terminée lors du dépôt du rapport d’expertise définitif.

L’expert judiciaire a tout d’abord conclu que les éventuelles chutes de neige qui viendraient, depuis le toit de la construction des époux G., à tomber sur le fonds des époux d’H. sont réduites du fait de la faible pente de la toiture de la maison G.. Il a précisé que la toiture des époux G. avait une faible pente (21 %), de telle sorte que le risque de glissement de neige était « très faible » en ajoutant qu’il y avait davantage de risques de voir glisser la neige accumulée sur la toiture des époux d’H. (de l’ordre de 36 % ) que de voir cette neige glisser de la maison des époux G..

Concernant le deuxième type de doléances des époux d’H., l’expert judiciaire a conclu que :

  • l’état actuel de la maison des époux d’H. au regard de la luminosité est satisfaisant. Le séjour, la cuisine, l’entrée et le dressing voient leur luminosité sensiblement améliorée en cas de couverture nuageuse par le rôle de réflecteur joué par le mur clair de la propriété des époux G.. Par temps ensoleillé, le mur ne joue plus le rôle de réflecteur puisqu’il est orienté au nord et la luminosité diminue. Le garage voit sa luminosité diminuée par la présence d’un mur très foncé en face de sa fenêtre, quels que soient les conditions climatiques ;
  • la réalisation de la maison des époux G. entraîne une perte d’ensoleillement du fait d’un grand mur en limite de propriété du fonds des époux d’H. qui est contraire du fait de sa hauteur aux règles régissant les murs de clôture, et provoquant une perte d’ensoleillement. L’expert judiciaire précise que cette perte d’ensoleillement est marquée de 8 heures à 13 heures et qu’elle serait du même ordre si la maison des époux G.avait été en retrait de 3 m avec un bâtiment de deux niveaux.

Concernant le préjudice en résultant pour les époux d’H., l’expert judiciaire a conclu qu’il n’était pas en mesure de fixer une perte de valeur de la maison des époux d’H. du fait de la construction de la maison des époux G., tout en notant cependant qu’en raison de ce grand mur en limite de propriété provoquant une perte de lumière, d’ensoleillement et un effet claustral susceptible de dissuader d’éventuels acheteurs en cas de vente du bien, la perte de valeur de la propriété des époux d’H. pourrait être évaluée à 2 % du prix de vente.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations de l’expert judiciaire que l’édification par les époux G. d’un grand mur en limite de propriété constitue un trouble anormal de voisinage justifiant que les époux d’H. soient indemnisés de la perte de valeur de leur immeuble à hauteur de 2 % de cette valeur, soit 6.000 EUR, ainsi que de leur préjudice de jouissance, passé et avenir, qui a été justement évalué par le premier juge à hauteur de 4.000 EUR.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.


  • Cour d’appel de Nancy, 2e chambre civile, 25 mars 2021, RG n° 20/01358

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.