Le mandat de vente de l’agent immobilier était signé par l’usufruitier seul

Suivant mandat régularisé le 17 septembre 2016, Marcel a confié la vente d’un appartement situé à Saint-Etienne au prix de 70.000 EUR, à la SAS Agence P. Immobilier, les honoraires de vente à la charge de l’acquéreur étant fixés à 5.600 EUR.

Ce mandat de vente, option mandat simple référence JT 452, comportait une clause pénale prévoyant qu’en cas de refus de vendre à l’acquéreur présenté par l’agence P. Immobilier, Marcel verserait une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat.

Prétendant avoir présenté à Marcel une offre d’achat émanant de Monsieur et Madame O. au prix de 75.600 EUR payables comptant, incluant la commission de l’agent de 5.600 EUR, à laquelle Marcel. n’avait pas donné suite, la SAS Agence P. Immobilier a fait citer ce dernier par acte d’ huissier du 28 décembre 2017 devant le Tribunal d’instance de Mâcon afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement de la somme de 5.600 EUR à titre de dommages-intérêts, outre celle de 1.800 EUR sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Le mandat portant sur la vente de tous les droits afférents à un appartement n’est pas valable dès lors que l’agent immobilier, qui se devait d’assurer l’efficacité de son intervention, n’a pas procédé à la vérification de la qualité de propriétaire du vendeur et de ses droits sur le bien mis en vente. Le vendeur, usufruitier de la totalité des biens de la succession de son épouse, a signé seul le mandat et il est présenté en qualité de seul propriétaire du bien mis en vente. L’indication sur le mandat de vente des coordonnées téléphoniques de sa fille et l’échange de deux mails entre cette dernière et l’agence ne suffit pas à démontrer que l’ensemble des co-indivisaires ont donné leur accord à cette vente, ni même qu’ils étaient tous informés du projet de vente. La nullité du mandat prive l’agent immobilier de tout droit à la mise en jeu de la clause pénale prévue en cas d’inexécution du mandat.

Le préjudice subi par les co-indivisaires du fait de l’impossibilité de disposer de l’appartement mis en vente s’analyse en une perte de chance de pouvoir le louer dans la mesure où l’agent immobilier ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de restitution des clés. Cette perte de chance est évaluée à 70 % du prix moyen des loyers pratiqués à l’endroit. Il y a lieu de condamner l’agent immobilier à payer la somme de 6.737 EUR correspondant à 11 mois de perte de loyer outre 612,50 EUR par mois à compter du mois de février 2019 et jusqu’au jour de la remise effective des clés.


  • Cour d’appel de Dijon, 2e chambre civile, 25 février 2021, RG n° 18/01707

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