Un appartement qui a des pièces à vivre en sous-sol n’est pas un logement décent

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2005, la SCI Erckmann Chatrian a consenti un bail à M. Kaddour K. Z. portant sur un local d’habitation situé […] moyennant un loyer mensuel de 410 EUR charges comprises.

Par lettre du 16 juin 2018, M. K. Z. a donné congé au bailleur pour le 30 juin 2018 et a quitté le logement.

Par exploit d’huissier du 20 novembre 2018, M. K. Z. a fait assigner la SCI Erckmann Chatrian devant le Tribunal d’instance de Saint-Avold aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 800 EUR au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2018 et celle de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

La SCI Erckmann Chatrian s’est opposée à ces prétentions et a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de M. K. Z. au paiement de la somme de 292 EUR au titre des loyers de mai et juin 2018, outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement du 29 juillet 2019, le tribunal d’instance de Saint-Avold a notamment débouté M. K. de ses demandes,

Appel a été relevé.

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Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement, dispose notamment en son article 2 que le logement permet une aération suffisante, que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat dressé par l’huissier de justice le 13 juin 2018 que le logement se trouve au rez-de-chaussée mais que la chambre à coucher et la salle de bain se trouvent au sous-sol, sans ouverture sur l’extérieur ni aération suffisante. S’agissant de ces deux pièces, l’huissier indique qu’en pénétrant dans les lieux, il est submergé par une très forte odeur de moisissure qui est particulièrement désagréable, irritante et très éprouvante, constate la présence de plusieurs petites traces d’humidité au niveau des plinthes qui se décollent légèrement dans la chambre à coucher, des traces et auréoles d’humidité légèrement jaunâtres dans la salle de bain et des traces d’humidité jaunâtres, brunâtres et noirâtres dans les rainures du carrelage de la douche, et indique qu’après vérification, il n’existe aucune VMC, ni aucune ventilation haute ou basse dans la salle de bain. Les constatations de l’expert sont par ailleurs confirmées par les témoignages de Mme W. et M. V., lesquels attestent de la présence de moisissures, d’humidité et d’une forte odeur de moisissures dans le logement. Si la SCI Erckmann Chatrian soutient que l’humidité et les moisissures sont imputables au locataire qui a bouché les aérations, elle n’en justifie pas, étant rappelé que l’huissier a constaté l’absence de tout système d’aération dans la salle de bain. De même, le rapport d’intervention de Logiest et les attestations dont se prévaut l’intimée ne sont pas de nature à contredire les constatations de l’huissier et les témoignages concordants produits par M. K. Z., alors que l’intervention de Logiest a été réalisée le 13 mars 2020 et que le bailleur a admis avoir rénové les lieux lors du départ de M. K. Z. le 30 juin 2018.

Il est ainsi démontré que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent en remettant au locataire un logement dont la chambre à coucher et la salle de bain sont aménagées en sous-sol sans aucune ouverture sur l’extérieur et sans dispositif d’aération ou de ventilation, ce qui est contraire aux dispositions de l’article 1331-22 du code de la santé publique et à celles de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002. Il s’ensuit que les problèmes d’humidité du logement liés à l’absence d’aération suffisante sont imputables au propriétaire et le fait que le locataire ne lui ait pas adressé de mise en demeure est sans emport puisque l’indécence du logement liée à la location de pièces en sous-sol et sans aucun système de ventilation a fortiori pour une pièce humide comme une salle de bains, existait dès l’entrée dans les lieux.

Eu égard à la durée de l’occupation des lieux et aux problèmes importants de moisissure subis par le locataire, le préjudice subi par M. K. Z. est évalué à la somme de 2.000 EUR et la SCI Eckermann Chatrian est condamnée à lui verser cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt. Le jugement déféré est infirmé.


  • Cour d’appel de Metz, 3e chambre, 8 avril 2021, RG n° 19/02208