Le #notaire n’a pas fait l’investigation approfondie que le client attendait de lui, mais l’évaluation du préjudice est ramenée de 100’000 EUR à 45’000 EUR

Sur la responsabilité de maître P., notaire, et la demande de dommages-et-intérêts

Il résulte de l’article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Maître P. (SELARL M.-P.), notaire habituel des époux G., vendeurs,était tenu d’un devoir de conseil et d’information à leur égard, s’agissant des conséquences fiscales de la vente de leurs parcelles à la SNC LIDL. Il est constant que le notaire doit s’informer auprès des parties pour remplir son devoir de conseil et d’information.

En l’espèce, le notaire P. ne s’est pas suffisamment renseigné sur le statut des terrains vendus, en partant du postulat que ceux-ci relevaient du patrimoine personnel de ses clients, sans vérifier qu’ils pouvaient être inscrits au bilan de l’exploitation agricole et à ce titre, soumis à la taxe sur les plus-values professionnelles.

Cette absence d’investigation approfondie, qu’il reconnaît parfaitement aux termes de la déclaration de sinistre régularisée le 9 mai 2017 auprès de son assureur, l’a conduit à délivrer aux époux G. une information erronée sur l’incidence fiscale de l’opération envisagée.

Cela résulte clairement de la promesse synallagmatique de vente reçue par maître P. le 26 avril 2017, selon laquelle : « le vendeur reconnaît avoir été informé des dispositions légales relatives aux plus-values immobilières des particuliers (…) », alors que l’opération était en réalité soumise à la taxation sur les plus-values professionnelles. (1)

La faute professionnelle du notaire est donc établie.

Sur le montant du préjudice

Les époux G. revendiquent un préjudice consommé égal au montant de l’imposition qu’ils ont acquittée et contestent la perte de chance retenue par le tribunal, en affirmant qu’il est certain que mieux informés, ils auraient renoncé à la vente de leurs parcelles.

Or, le préjudice induit par la faute du notaire dans son obligation de conseil et d’information ne peut s’analyser que comme une perte de chance de ne pas avoir pu renoncer à la vente. Il ne saurait être égal au montant de l’imposition acquittée compte tenu de aléa qui s’attache nécessairement à la volonté des parties. Il convient donc de déterminer avec quelle probabilité, les époux G., même mieux informés, auraient poursuivi la vente de leurs terrains aux mêmes conditions.

De fait, dans sa déclaration de sinistre, maître P. écrit : « Ma non-investigation plus approfondie, partant du principe que les biens étaient dans le patrimoine personnel et donc soumis au régime des plus-values des particuliers, a conduit les vendeurs à devoir payer une plus-value professionnelle très importante qui leur aurait fait renoncer à leur projet de vente si cela avait été appréhendé en amont ».

Cependant, il n’est pas contestable que les époux G. ont réalisé une opération très avantageuse en acceptant l’offre d’achat de la SNC LIDL au prix de 1’022’295 EUR soit 84,80 EUR/m2 alors qu’il ressort de l’acte d’apport en communauté du 18 mars 2016 que les terres vendues étaient évaluées à cette date, à la somme de 245’000 €, soit un prix de 15 EUR/m2. Le prix proposé par la SNC LIDL était donc significativement plus élevé que la valeur retenue par les époux G. eux-même, à peine un an auparavant. Nonobstant la taxation réglée, la plus-value réalisée était telle, que l’opération dans son ensemble restait donc une belle opportunité, avec un gain net de 721.619 EUR.

Pour soutenir que ce prix n’avait rien d’exceptionnel au regard du caractère « exclusif et unique » de leurs terrains, les époux G. se fondent sur une attestation du directeur du centre Leclerc de la zone commerciale qui indique avoir cherché à les acquérir. La cour observe cependant que cette attestation ne précise pas à quel prix cette acquisition était envisagée.

Il n’est donc absolument pas certain que mieux informés, ils auraient renoncé à vendre en 2018 dans des conditions très lucratives, pour pouvoir bénéficier ultérieurement du régime des plus-values immobilières, en privilégiant le retrait des terrains du bilan de l’exploitation agricole avec réintégration dans leur patrimoine personnel.

En effet, l’exonération totale de l’impôt sur les plus-values des particuliers suppose que le bien vendu ait été détenu depuis plus de 30 ans. Aux termes de l’étude fiscale menée par la SELARL, non contestée par les époux G., il est établi que ces derniers, pour pouvoir bénéficier de l’exonération totale, auraient dû conserver leurs parcelles pendant encore 19 ans et 4 mois, avant de les revendre.

Compte tenu de cette durée particulièrement longue, il n’est pas évident que dans le seul but d’éviter de payer des impositions au titre de la plus-value, les époux G. auraient renoncé à l’opération envisagée en 2018 en se privant ainsi d’ un gain substantiel, certain et immédiat leur permettant de se procurer des revenus complémentaires pour leur retraite, pour préférer conserver leurs parcelles pendant vingt ans dans des conditions peu rentables, tout en prenant le risque à terme, de ne pouvoir (eux-même ou leurs héritiers) vendre à un prix au moins équivalent à celui qui leur avait été proposé par la société LIDL.

Comme l’a justement écrit le premier juge, il est impossible de savoir si près de deux décennies plus tard, le prix des terrains se serait maintenu. En outre, un classement de terres au PLU n’est pas garanti dans le temps, si bien que le maintien de leur valeur dans un patrimoine ne l’est pas non plus, de manière absolue. En l’occurrence, le risque de déclassement et donc de dépréciation des terres peut être considéré comme réel compte tenu de la lutte contre l’artificialisation des terres agricoles rendant de plus en plus improbable l’implantation ou l’extension de nouvelles zones commerciales.

Ainsi, la faute du notaire les a certes privés de la possibilité de renoncer à vendre à la société LIDL en 2018, mais la solution fiscale la plus avantageuse supposait d’attendre 19 ans et de vendre à un prix très incertain.

Enfin, les époux G. font valoir qu’ils auraient peut-être pu intégrer dans les négociations le coût que représentait pour eux le régime d’imposition sur les plus-values professionnelles et obtenir encore un meilleur prix de la part de la société LIDL.

Cependant, pour leur permettre de réaliser le gain net espéré de 1’022’295 EUR en gommant l’effet de l’imposition, il aurait fallu augmenter le prix du montant de la plus-value, majoré de l’imposition correspondante, soit une augmentation de 390’878,80 EUR (300’676 + (300’676 x 30%)). Le prix de vente aurait donc dû être porté à la somme de 1’413’174 EUR, soit 117,23 EUR le m2.

Or quelque soit l’intérêt commercial des terrains, il n’est pas avéré que la SNC LIDL aurait consenti à les acquérir à un prix plus de 7 fois supérieur à la valeur que les époux G. avaient eux-même fixé un an auparavant. La cour relève d’ailleurs que dans leurs conclusions, les époux G. écrivent qu’une telle hypothèse était « du domaine du possible », donc incertaine.

Au total, contrairement à ce que soutiennent les époux G., il n’est pas du tout certain que mieux informés, ils auraient renoncé à la vente au prix proposé par la société LIDL en 2018, qui restait pour eux une opportunité particulièrement lucrative malgré l’imposition, alors qu’il existait un risque élevé de ne pas pouvoir ultérieurement réaliser leur patrimoine dans des conditions aussi avantageuses. Ainsi, la forte probabilité que même mieux informés, les époux G. aient néanmoins choisi de vendre aux mêmes conditions, conduit à évaluer la perte de chance autour de 15 %.

Le jugement ayant condamné la SELARL M.-P. à verser aux époux G. la somme de 100’000E UR à titre de dommages-et-intérêts est infirmé, la cour estimant que le préjudice résultant de cette perte de chance ne saurait excéder 45’000 EUR.


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 23 mars 2021, RG n° 19/07631

(1) Encore une fois, l’emploi par le notaire d’une formule toute faite issue d’un copier-coller ou de l’utilisation d’un progiciel commercial de formules d’actes s’avère désastreux pour le notaire et son assureur.

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