Défiscalisation par VEFA. Mensonges et fausses promesses du promoteur et des conseils

M. J., orthodontiste, a signé un contrat de mission avec la société Zeltis Patrimoine Conseil, conseil en gestion de patrimoine.

Zeltis lui a conseillé un investissement outre mer consistant en l’acquisition d’un bien immobilier à construire dans la […] selon un montage financier, juridique qu’elle a conçue.

La réduction d’impôt annuelle annoncée était de 62.533 EUR par an sur 5 ans (312.664 EUR).

Zeltis sélectionnait, proposait les partenaires, en l’espèce le promoteur de l’opération, la société Groupe Alain C., l’agence immobilière, la société Cap Caraïbes Gestion, le notaire.

M. J. a conclu le 4 février 2004 un contrat de réservation préliminaire à une vente en état futur d’achèvement (VEFA) avec la société Des Deux Ailes représentée par son gérant, la SA Groupe Alain C., propriétaire de l’assiette foncière, contrat portant sur un logement de 98 m2.

Il a ensuite conclu le 16 juin 2004 un contrat de vente, l’acte authentique étant dressé par Maître H., notaire à Saint Martin pour un prix de 786.658 EUR.

A une date qui n’est pas connue, M. J. signe un mandat de gestion immobilière avec la société Cap Caraïbes Gestion (CCG), contrat prenant effet le lendemain du jour de la livraison signifiée par le mandant au mandataire.

Il a en outre conclu avec le promoteur un contrat de garanties locatives, le garant s’engageant à assurer la mise en place du premier locataire à compter du 1 février 2005.

Le 28 mars 2005, M. J. s’engageait auprès de l’administration fiscale à louer le logement non meublé, pour une durée de six ans à des locataires qui en font leur résidence principale et répondent aux conditions de ressources plafonnées (telles qu’édictées par l’article 199 undecies du CGI et l’article 46 AG duodecies de l’annexe 3 du CGI) .

Les travaux étaient déclarés achevés le 26 novembre 2004 par l’architecte.

L’appartement a été loué le 21 janvier 2006, 14 mois après l’achèvement des travaux.

M. J. a bénéficié d’une réduction d’impôt en 2004, 2005, 2006.

L’administration fiscale a engagé le 3 décembre 2007 une procédure de rectification de l’impôt sur le revenu des années 2004, 2005, 2006.

Le redressement après décision de la Cour d’appel administrative de BORDEAUX du 14 juin 2012 a été fixé à la somme de 140.782 EUR.

Par actes du 6 août 2008, M. J. a assigné le promoteur, la société Groupe Alain C. devenue la société Financière des Voiles, le conseiller en patrimoine, la société Zeltis Patrimoine Gestion (Zeltis), l’agence immobilière, la société Cap Caraïbes Gestion (CCG) devant le Tribunal de grande instance de La ROCHELLE aux fins de condamnation solidaire à lui payer la somme de 942.372 EUR.

Par acte du 28 décembre 2010, M. M. et la société Zeltis ont fait assigner la société Groupe Alain C., la société CCG, la SNC Baie de l’Anse, la SA CIEC Engineering, la SCP de notaires.

Les affaires étaient jointes le 3 février 2011.

Appel a été relevé de la décision de première instance

–o–

1. Le promoteur immobilier, qui s’est engagé à assurer « la mise en oeuvre du premier locataire », manque à son obligation de moyens dès lors qu’il ne justifie d’aucune diligence et qu’il ne ne pouvait ignorer les conséquences de l’absence de locataire. Par ailleurs, il se présentait dans la documentation remise à l’investisseur comme un spécialiste de l’investissement à forte incitation fiscale et il savait que son client, qui avait acheté un appartement dans le cadre de la loi Paul, poursuivait une finalité exclusivement fiscale. Enfin, il n’a émis aucune réserve lors de la livraison de l’appartement. Ces fautes sont en lien avec le redressement fiscal subi.

2. Le conseil en gestion de patrimoine (Zeltis) qui lui avait conseillé un tel investissement ne l’a pas informé de son absence d’éligibilité à la défiscalisation espérée. Il s’est abstenu de l’aviser des conditions particulières liées au choix d’un investissement outre mer dans le cadre de la loi Paul. La simple signature d’un engagement de louer ne permet pas à un investisseur profane de mesurer les conditions requises du futur locataire et la nécessité d’une location effective. Il n’a pas non plus suivi le calendrier fiscal de son client. Il ne s’est pas davantage préoccupé de la mise en location effective de l’appartement dans les six mois de l’achèvement des travaux et a validé les déclarations fiscales de l’intéressé alors qu’il ne pouvait ignorer le risque de redressement fiscal ultérieur.

3. L’agent immobilier, avec lequel il était tenu de contracter pour bénéficier de la garantie de mise en place du premier locataire, a agi concurremment avec les autres prestataires, et non subsidiairement. Chargé de trouver un locataire, il n’a pas accompli les diligences requises et ne justifie pas de la saturation alléguée du marché locatif. Ces fautes sont également en lien avec le préjudice puisque l’absence de locataire a ruiné l’ensemble du dispositif fiscal.

4. L’action en garantie engagée par le conseil en gestion de patrimoine à l’encontre du notaire est irrecevable pour cause d’extinction de l’action.

Ces divers manquements sont tous en lien avec la réalisation du préjudice subi par l’investisseur, à savoir la perte d’une chance de bénéficier d’une réduction annuelle d’impôts d’un montant de 62.533 EUR pendant une durée de cinq ans. Cette perte de chance est évaluée à 40 % par la cour. Cette dernière lui alloue en conséquence la somme de 125.000 EUR à titre de dommages et intérêts. En raison de l’interdépendance de ces contrats successifs qui ont concouru au résultat final (construction d’un immeuble en VEFA, sa location, la défiscalisation poursuivie), ce montant est mis in solidum à la charge des trois sociétés poursuivies. Dans leurs rapports réciproques, le promoteur est tenu à hauteur de 50 %, le conseil en gestion de patrimoine à hauteur de 30 % et l’agent immobilier à hauteur de 20 %.


  • Cour d’appel de Poitiers, 1re chambre civile, 7 mai 2019, RG n° 17/02143

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