La responsabilité du notaire implique de démontrer sa faute, un dommage et le lien causal entre les deux. Au lieu de contribuer à éclairer les acheteurs sur le bien acquis, le notaire a de la sorte contribué à les tromper sur la régularité de sa construction.

Au lieu de contribuer à éclairer les acheteurs sur le bien acquis, le notaire a de la sorte contribué à les tromper sur la régularité de sa construction.

La responsabilité du notaire implique de démontrer sa faute, un dommage et le lien causal entre les deux.

La faute du notaire réside dans la méconnaissance d’une obligation professionnelle, soit au titre de son devoir d’authentification soit au titre de son devoir de conseil.

Étant un professionnel du droit particulièrement averti, sa responsabilité en rapport avec le haut niveau d’exigence induit par la mission de service public qui lui est conférée, s’apprécie in abstracto par référence à la fonction qu’il assume.

Toute faute d’imprudence ou de négligence, même légère, est donc susceptible de mettre en oeuvre la responsabilité notariale dès lors que le client qui s’en plaint, prouve qu’elle lui a causé un dommage.

En l’espèce, l’acte de vente authentifié par Philippe G., notaire, comporte des mentions inexactes relatives aux permis de construire et certificats de conformité visés qui ne concernaient pas le bien vendu et prêtaient à confusion sur la régularité de la construction, ainsi que rapporté à propos du dol des vendeurs.

Philippe G. et la SCP G.-T.-L.-V. soutiennent qu’aucune faute n’est cependant caractérisée car :

  • les époux T. leur ont dissimulé le refus de permis de construire qui leur avait été opposé pour le lot 3 le 23 novembre 1989 suite à leur demande d’extension, et le fait qu’ils avaient néanmoins réalisé leur projet,
  • ils ont déclaré ne pas avoir fait de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ni modifié la destination de celui-ci en contravention des dispositions légales,
  • suite à sa demande de renseignements en mairie, il a reçu neuf documents, tous annexés à l’acte de vente, mais rien de relatif au refus de permis de construire du 23 novembre 1989.

Philippe G. justifie avoir demandé à la mairie, par courrier daté du 30 juin 2011, de lui adresser l’ensemble des autorisations administratives accordées et leurs plans sur les parcelles des époux T. cadastrées […], section AK n°256, 262, 263, 264 et 557, étant chargé d’établir leur vente et ayant mis le bien en copropriété.

Il précisait qu’un permis de construire avait été délivré le 22 octobre 1985 sous le numéro PC 83 123 85 EC 142 à Amédée T., et demandait également le certificat de conformité en précisant qu’à défaut, il souhaitait en connaître les raisons.

Ayant reçu un certain nombre de documents, il s’est limité à les annexer à l’acte de vente sans se renseigner davantage sur l’absence de certificat de conformité correspondant au PC 83 123 85 EC 142, ni sans s’assurer de la correspondance de la construction avec le permis de construire obtenu, et en particulier vérifier si le lot vendu faisait partie de la construction prévue à ce permis, alors même qu’il avait demandé la communication des plans joints aux autorisations administratives, et alors même qu’il avait personnellement établi le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la copropriété le 23 juillet 2011.

Il a en outre annexé parmi l’ensemble des pièces jointes à l’acte de vente, trois documents relatifs au permis de construire n° 79.90785 de 1979, la déclaration d’achèvement des travaux et le certificat de conformité concernant ces travaux, alors qu’ils étaient relatifs à un tout autre bien que celui vendu.

Au lieu de contribuer à éclairer les acheteurs sur le bien acquis, il a de la sorte contribué à les tromper sur la régularité de sa construction.

Sa faute est caractérisée eu égard à ses propres obligations professionnelles, et ne saurait être effacée par celle des époux T. qui ne lui ont pas indiqué s’être vus refuser le permis de construire du lot 3 le 23 novembre 1989.

Sur le préjudice subi par les consorts S. et G.

La vente étant annulée à raison du dol des vendeurs et de la faute des notaires, les consorts S. et G. peuvent prétendre à une indemnisation de leur préjudice constitué par le paiement des sommes réglées afin d’acquérir le bien ou réglées en qualité de propriétaires qu’ils perdent rétroactivement.


  • Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 5e chambres réunies, 15 avril 2021, RG n° 18/08853

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