La problématique de l’offre de vente au locataire d’un appartement quand l’immeuble comprend d’autres logements

Soit un immeuble comportant deux niveaux aménagés en appartements distincts et pouvant être occupés par deux locataires différents. Le rez-de-chaussée est libre mais l’étage est loué à un locataire bénéficiant de la loi du 6 juillet 1989. La période à laquelle le bailleur a la possibilité de donner congé en vue de vendre approche. Le propriétaire a trouvé à vendre l’ensemble de l’immeuble à un promoteur. Se pose alors la question de savoir quel doit être l’objet du congé et surtout celui de l’offre de vente.

L’objet du congé ne peut être que l’objet de la location, par exemple, l’appartement de l’étage loué au locataire et occupé par ce dernier.

Quant à l’objet de l’offre de vente, la solution n’est pas si évidente. Si l’offre de vente ne peut porter que sur l’appartement de l’étage, cela signifie que, pour rendre libre l’immeuble en totalité, il faudra, si le locataire se porte acquéreur, réaliser une copropriété, de manière à diviser l’immeuble en cause en au moins deux lots et rendre effectivement possible la division juridique du bâtiment. Ce peut être une solution néfaste pour le bailleur-vendeur. C’est aussi empêcher la vente du bâtiment dans son entier à un seul acquéreur alors que le législateur a, au contraire, cherché à éviter la mise en œuvre du droit de préemption du locataire institué par la loi du 31 décembre 1975 en cas de vente du bâtiment entier (L. n° 75-1351, 31 déc. 1975, art.  10, III, al. 3.).

Selon la jurisprudence, lorsque la location ne concerne qu’une partie d’un immeuble et que le bailleur désire vendre cet immeuble en son entier, l’offre de vente faite au locataire occupant une partie des locaux ne peut pas porter sur la totalité de l’immeuble. Le bailleur doit limiter son offre au seul logement occupé par le locataire.

La Cour de cassation a consacré la solution majoritairement retenue par les juridictions du fond en déclarant « qu’il appartient au bailleur de faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe » (Cass. 3e civ., 1er févr. 2012, n° 11-14.089, inédit. – Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, n° 97-18.862  – Cass. 3e civ., 26 janv. 1994, n° 92-10.611).

Est nulle, une offre de vente qui porte non seulement sur l’appartement loué mais également sur une cave, non comprise dans la location, aux termes du contrat de bail (Cass. 3e civ., 4 mai 2004, n° 02-21.557) ou deux chambres de service (CA Paris, 6e ch. B, 16 déc. 2004).

La conséquence est que le prix correspondant à l’immeuble entier doit être ventilé afin que chacun des locataires soit mis en mesure d’acquérir les locaux qui lui sont loués (CA Limoges, 17 sept. 1998). Cette solution est logique et correspond à l’esprit de la loi de 1989 et aux liens qu’elle a institués entre le congé pour s’opposer au renouvellement et l’offre de vente.

Toute la réglementation du droit de préemption de cette loi montre que le législateur n’a envisagé qu’une seule chose, l’acquisition par le locataire du logement loué. Mettre en demeure le locataire d’acquérir deux locaux (ou même plus de deux) porterait atteinte, compte tenu des possibilités financières par définition limitées, au droit fondamental au logement qui lui est désormais reconnu. La lettre de l’article  15, II de la loi n°  89-462 du 6 juillet 1989 va également dans le même sens, en raison, notamment, du lien existant entre la possibilité d’acquérir et le délai de préavis.

Le statut impératif des baux d’habitation pose une alternative claire :

• ou bien, l’immeuble est vendu occupé et il n’y a pas droit de préemption du locataire, dès que la vente porte sur l’immeuble entier (L. n° 75-1351, 31 déc. 1975, art.  10, III. )  ;
• ou bien, l’immeuble est vendu libre mais la conséquence de cette libération est que les locataires reçoivent une offre de vente les mettant en mesure d’acquérir les seuls locaux qu’ils occupent.

Cette solution n’est pas sans inconvénients pratiques. Si le locataire préempte, l’acquéreur intéressé par l’immeuble entier risque fort de se dérober et le bailleur se trouve alors entraîné dans une opération qu’il n’a pas souhaitée ; une copropriété va se créer entre lui et son ancien locataire.

Des précautions sont donc nécessaires, tout d’abord au stade de la délivrance du congé, afin de ne pas risquer de voir prononcer la nullité de ce dernier faute de ventilation du prix, et également au stade des compromis de vente, afin d’éviter que le bailleur ou le tiers intéressé par l’achat de l’immeuble entier ne se retrouve pas, contre leur gré, soumis à un régime de copropriété.

Pour éviter les inconvénients évoqués , il a été suggéré de formuler l’offre de vente sous la condition suspensive du non-exercice de leur droit de préemption par les locataires (V. J. Lafond, Loi du 6 juillet 1989 : congédiement du locataire : JCP N 2000, n°  23-24, p. 987 et s., n° 26). Dans ce cas, si l’un ou plusieurs des locataires préemptent, l’offre de vente devient par le fait même caduque.


Source :

JurisClasseur Notarial (JCPN) Formulaire

Fasc. 402 : PRÉEMPTION . – Droit de préemption du locataire (L. n° 89-462, 6 juill. 1989) . – Congé pour vendre . – Établissement du congé et de l’offre de vente

Date du fascicule : 1er Mars 2017

Date de la dernière mise à jour : 20 Novembre 2020

  • Michel Dagot – Professeur émérite de l’université des sciences sociales de Toulouse, notaire
  • Jacques Lafond – Docteur en droit

 

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