Restitution par le propriétaire aux locataires des provisions sur charges non régularisées

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment, que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Il est constant que si cette régularisation n’intervient pas, le bailleur peut être tenu à rembourser au preneur les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut apporter la preuve. Il appartient donc à M. A., bailleur, de justifier des sommes réellement engagées au titre des charges.

A la lecture du deuxième bail produit, la provision pour charges a été fixée contractuellement à la somme de 187 EUR.

L’intimée conteste la régularisation des charges 2017 pour un montant de 439,96 EUR ainsi que la taxe ordure ménagère pour un montant de 183 euros.

Elle conteste encore les provisions sur charges 2018 réclamées à hauteur de 2.239,92 EUR (186,66 EUR x 12) ainsi que la régularisation faite au titre de cette année à hauteur de 754,27 EUR et la taxe ordure ménagère à hauteur de 185 EUR.

Elle conteste en outre, les provisions sur charges appelées en 2019 pour la somme globale de 2.663,52 euros (221,96 x 12), la taxe ordure ménage de cette année, représentant la somme de 189 euros et la régularisation de charges à hauteur de 53,20 EUR et de 798,66 EUR.

Elle conteste enfin, les provisions sur charges appelées jusqu’en novembre 2020 pour une somme totale de 2.098,59 EUR ainsi que la taxe ordure ménagère pour la somme de 192 EUR.

M. A., propriétaire, verse aux débats l’ensemble des appels de charges pour les années 2017 à 2020. Cependant, il n’est pas fondé à réclamer au locataire l’intégralité des charges de copropriété qu’il a réglées, seules les charges récupérables pouvant être réclamées au locataire.

Or, pour les périodes concernées par le présent litige, force est de constater qu’il n’est justifié des charges incombant au locataire que pour les périodes suivantes :

  • du 01/10/2017 au 30/09/2018 : part incombant au copropriétaire :2.177 EUR, dont locatif 1.484,45 EUR,
  • du 01/10/2018 au 30/09/2019 : part incombant au copropriétaire : 2.187,05 EUR, dont locatif 1.514 EUR.

Au regard des appels de loyers produits, il a été demandé, au titre des provisions sur charges, pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, la somme globale de 2.129,94 EUR et, pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, la somme globale de 2.557,62 EUR.

Tenant compte du montant des charges récupérables dues pour les mêmes périodes (1.484,45 EUR pour la première et 1.514 EUR pour la seconde), l’obligation des intimés (locataires) au paiement des sommes sollicitées au titre des charges et de leur régularisation apparaît sérieusement contestable.

Aussi, doit-il être déduit du décompte les sommes de :

  • 439,96 EUR au titre de la régularisation des charges 2017,
  • 645,49 EUR correspondant à la différence entre le montant appelé pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 (2.129,94 EUR) et le montant réellement dû (1.484,45 EUR),
  • 1.043,62 EUR correspondant à la différence entre le montant appelé pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 (2.557,62 EUR) et le montant réellement dû (1.514 EUR),
  • 423,65 EUR correspondant à la régularisation de charges 2018 (demandée en décembre 2018),
  • 53,20 EUR correspondant à la régularisation de charges 2019 (demandée en décembre 2019),
  • 798,66 EUR correspondant à la régularisation de charges au 30 avril 2020 (demandée en mai 2020),
  • 665,88 EUR (221,96 x3) correspondant aux provisions sur charges sollicitées du 1er octobre au 30 décembre 2019, non justifiées,
  • 2.101,22 EUR correspondant aux provisions sur charges appelées de janvier à novembre 2020 non justifiées.

Ainsi, au titre des charges sera déduite la somme globale de 6.171,68 EUR.

En revanche, M. A. justifie par le détail des taxes foncières produites pour les années 2017 à 2020, les montants sollicités au titre des taxes sur les ordures ménagères.

Dans ces conditions, au regard des éléments qui précèdent, l’obligation des intimés, les locataires, n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 26.898,17 EUR (39.938,59 EUR – 6.500 EUR – 368,74 EUR – 6.171,68 EUR). Il convient donc de les condamner à payer, par provision, cette somme à M. A. au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2021.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 1, chambre 8, 16 avril 2021, RG n° 20/14991