Responsabilité des notaires qui reçoivent la vente d’un terrain à bâtir rendu inconstructible par arrêté préfectoral

Le tribunal a retenu la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de vente et du notaire conseil de M. G., acquéreur, en considérant qu’ils avaient manqué à leur devoir de conseil en s’abstenant de renseigner l’acquéreur sur l’existence de l’arrêté du 28 février 2012 rendant la parcelle inconstructible qui avait été publié au recueil des actes administratifs de la préfecture avant la vente.

Il a considéré que les notaires avaient ainsi manqué à leur devoir de conseil et d’efficacité de l’acte authentique de vente en ce qu’ils n’ont pas fourni une information utile et complète à l’acquéreur alors qu’ils étaient chargés d’établir un acte portant sur un terrain à bâtir.

Il a relevé que les notaires devaient se renseigner sur la constructibilité du terrain et ne pouvaient se retrancher derrière une clause illicite les déchargeant de toute responsabilité.

Les notaires excipent de la qualité de professionnel de l’immobilier aguerri de M. G. et se prévalent de la clause stipulée dans l’acte dépourvue d’une quelconque ambiguïté aux termes de laquelle l’acquéreur déclarait avoir pris lui-même auprès des services compétents tous renseignements concernant les règles d’urbanisme et faire son affaire personnelle de toutes dispositions d’urbanisme concernant actuellement les biens vendus et de toutes les modifications qui pourraient survenir par la suite dans ces dispositions d’urbanisme.

Il contestent ainsi avoir commis une quelconque faute de nature à engager leur responsabilité en soutenant qu’ils ne disposaient d’aucun moyen pour connaître le projet de l’administration de classer le terrain en zone non constructible en raison d’un risque d’inondation que l’état des risques naturels et technologiques du 5 mars 2012 ne mentionnait d’ailleurs pas.

M. G. sollicite la confirmation de la décision déférée et conteste la qualité de professionnel de la transaction immobilière.

S’agissant de la qualité de M. G., le fait qu’il soit un professionnel de la construction immobilière et ainsi spécialiste de l’aspect technique afférent à cette branche d’activité ne saurait impliquer qu’il soit spécialiste des acquisitions et transactions immobilières à l’instar d’un marchand de biens. Or, les pièces versées aux débats attestent qu’il dirige l’entreprise Créabat ayant pour vocation la construction de villas personnalisées de sorte que les notaires ne peuvent se prévaloir de la clause insérée à l’acte de vente pour s’exonérer de leur devoir de conseil auxquels ils étaient tenus en raison de la nature de leurs fonctions.

Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients qui ne cède pas devant les compétences personnelles de ces derniers en vertu duquel il lui incombe de les éclairer sur la portée, les effets et les risques de l’acte dressé dont il est également tenu d’assurer par ailleurs la validité, l’efficacité et la sécurité juridique. Dans le cadre de cette dernière obligation, il doit s’informer auprès de ses clients et procéder à des vérifications sur la situation et les caractéristiques des biens concernés et ne peut se contenter des indications qui lui sont communiquées par les parties.

En l’espèce, c’est par de justes motifs que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que les notaires avaient manqué à leur devoir de conseil pour ne pas avoir mis en garde l’acquéreur de façon explicite sur l’inconstructibilité du terrain qui était pourtant acquise antérieurement à la vente et non de manière concomitante à celle-ci compte tenu de la publication de l’arrêté approuvant le PPRI le 2 mars 2012 alors que l’acte authentique a été établi le 5 mars 2012.

La publication de cet acte permettait aux notaires d’en avoir connaissance et il sont ainsi mal fondés à arguer de ce qu’ils ne pouvaient suspecter l’évolution de la situation administrative de la parcelle objet de la vente pour se dédouaner de leur responsabilité.

La faute des notaires est ainsi parfaitement caractérisée.

S’agissant du préjudice dont M. G. sollicite réparation, les notaires sont mal fondés à arguer de l’acceptation par ce dernier d’une prise de risque lors de la vente alors qu’il s’est porté acquéreur d’un terrain qualifié à tort de constructible par le notaire rédacteur de l’acte authentique dressé de sorte qu’il ne peut lui être reproché la réalisation de l’aléa dont il avait prétendument conscience alors qu’il appartenait aux notaires de l’alerter sur l’absence de caractère constructible du terrain.

Les notaires sont également défaillants dans la preuve d’une contribution personnelle de M. G. à son propre préjudice fondée sur l’absence de recours devant les juridictions administratives au moyen erroné tiré de la cristallisation des droits à construire dont le mécanisme n’avait pu produire aucun effet puisque le caractère inconstructible du terrain était antérieur à l’entrée en vigueur de ce dispositif.

Il ne peut pas non plus être reproché à M. G. d’avoir sollicité tardivement un permis de construire, cet élément étant sans incidence compte tenu de la perte de la constructibilité du terrain antérieure à la vente.

Enfin, les notaires ne peuvent reprocher à l’acquéreur de ne pas avoir fait mentionner une condition suspensive ou résolutoire d’un permis de construire alors qu’il appartenait aux notaires de l’informer précisément de cette possibilité et d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les risques encourus de conclure la vente avant d’avoir sollicité et obtenu un permis de construire.

La décision déférée ayant condamné solidairement les notaires au paiement de la somme de 10.000 EUR de dommages-intérêts à M. G. est donc confirmée en l’absence d’une quelconque discussion des parties sur le quantum alloué par les premiers juges.


  • Cour d’appel de Nîmes, 1re chambre civile, 22 avril 2021, RG n° 19/03631

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