Faute des #notaires qui rédigent un règlement de copropriété sans tenir compte du travail de l’architecte

L’article 1240 du Code civil prescrit que «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.»

Il est également constant que le notaire se trouve tenu, vis-à-vis des parties, d’assurer l’efficacité juridique de l’acte qu’il instrumente ainsi que d’apporter aux intéressées son conseil sur la portée, les effets et les risques dudit acte.

En l’espèce, et pour l’essentiel, la SCP Laurent J. et Anne-Caroline V.-C., appelante, considère, pour critiquer le jugement attaqué, qu’il appartenait au notaire d’établir un règlement de copropriété conforme au permis de construire qui lui avait été remis par la SARL « Les demeures d’autrefois », correspondant au permis délivré le 30 mars 2016 par la mairie de Coublevie, prévoyant la construction de douze logements. Selon elle, maître J. ne pouvait, en effet, prédire que la municipalité autoriserait finalement, lors d’une seconde décision, intervenue sous forme d’un nouveau permis de construire du 29 mars 2017 autorisant l’édification de huit logements supplémentaires, la réalisation d’un projet immobilier de vingt logements qu’elle avait pourtant rejeté en 2015.

Il reste, cependant, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, que maître J., notaire associé à la SCP précitée, a été mandaté en juillet 2016 par la SARL « Les demeures d’autrefois », aux fins d’établir l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier «Les jardins de Marie» sis à Coublevie. Or, la société « Atelier d’architecture HB », chargée de la conduite de ce projet immobilier, a fourni au notaire le tableau des millièmes de la copropriété selon courriel adressé dès le 10 août 2016, et non pas, contrairement aux écritures de l’appelante (notaire), par un courrier de l’architecte adressé le 12 septembre 2017.

Le document établi par l’architecte isolait deux espaces «01» et «02», exclus du calcul des tantièmes, dans l’attente de l’exécution de la seconde tranche de travaux. Ces deux surfaces avaient, en effet, vocation à être rétrocédées au propriétaire cédant en raison de la modification du programme.

C’est donc, précisément et de manière incontestable, lors de la rédaction au 20 octobre 2016 de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, soit plusieurs mois après la transmission par l’architecte le 10 août 2016 du tableau des millièmes de la copropriété, que maître J. a, par erreur, repris la totalité des surfaces cadastrées dans son calcul des tantièmes, ignorant en cela les éléments apportés par l’architecte et rappelés ci-dessus.

Dès lors, l’argumentation de l’appelante, consistant à faire valoir que le notaire ne pouvait «prédire» que la mairie de Coublevie accepterait finalement un projet de construction immobilière qu’elle avait refusé en 2015 et qu’il aurait ainsi été tenu d’établir un règlement de copropriété conforme au permis de construire du 30 mars 2016, outre son manque de base légale relevé par le premier juge, ignore également la responsabilité qui s’attache au devoir de conseil de l’officier public. Ce dernier, parfaitement informé en temps utile par l’architecte, du tableau des surfaces prenant soin d’isoler deux espaces du calcul des tantièmes, se devait ainsi d’appeler l’attention de la SARL Les demeures d’autrefois sur les risques tenant à la construction de nouveaux bâtiments sur des parcelles ne lui appartenant plus.

C’est donc à juste titre que le premier juge a pu, par des motifs exacts et pertinents que la Cour au besoin adopte, caractériser la faute du notaire, d’une part, en ce que ce dernier a rédigé un règlement de copropriété non conforme à la répartition des tantièmes telle que précisée par l’architecte, faisant ainsi obstacle à la réalisation intégrale de l’opération immobilière conduite par la SARL « Les demeures d’autrefois » et d’autre part, en ce que le notaire n’a pas respecté ses obligations liées à son devoir de conseil en omettant de prévenir la société précitée de la portée et des risques inhérents à la modification ainsi intervenue.

Le jugement mérite, en conséquence, confirmation sur ce point, la responsabilité de la SCP notariale Laurent J. et Anne-Caroline V.-C. étant engagée à l’égard de la SARL « Les demeures d’autrefois ».


  • Cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 27 avril 2021, RG n° 19/00907

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