Le notaire doit construire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposent d’atteindre

Le notaire doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente, il est tenu professionnellement d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques inhérents à l’acte instrumenté. Il doit construire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposent d’atteindre.

Il ne doit donc pas utiliser servilement les progiciels de traitement de texte – de merde – fournis par Fiducial, Genapi et autres (note personnelle).

Sa responsabilité professionnelle, fondée sur l’article 1382 devenu 1240 du Code civil, suppose l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce c’est par des motifs pertinents que le tribunal a retenu la faute de maître Nicolas L. après avoir d’abord constaté, comme la Cour ensuite, que l’acte authentique établi par le notaire fait mention de façon inexacte que l’installation d’assainissement était conforme en ne se référant qu’au rapport du SPANC du 21 mai 2010, alors qu’il disposait d’une information contraire depuis le 26 juillet 2011.

Compte tenu des termes dépourvus d’ambiguïté de ce courrier, qui faisait suite à une demande du notaire, signé du président du SYMICTOM Pays de Gourdon – SPANC la seule rétention d’ une information sur un élément d’équipement essentiel d’une habitation en ce qu’il s’agit du système permettant le traitement des eaux usées et l’évacuation des effluents, caractérise le manquement au devoir de délivrer une information complète aux signataires de l’acte pour leur permettre de s’engager en toute connaissance de cause. Il est dès lors indifférent qu’à la date de l’acte authentique le rapport de contrôle de 2010 ait été opposable aux futurs acquéreurs comme le soutiennent les appelants, lesquels ne peuvent dénier au courrier du 26 juillet 2011 une quelconque valeur au motif que « par son courrier le SPANC a transmis le rapport du 21 mai 2010 sans le remettre en cause ».

La lecture attentive de ce courrier enseigne que son rédacteur met en évidence « la non conformité de l’installation à la date d ‘ aujourd’ hui », cette phrase étant soulignée, et les modalités à suivre par le nouveau propriétaire pour la mise aux normes sont détaillées ainsi que le coût des deux visites de contrôle, au stade du projet, puis après exécution des travaux. Les noms et coordonnées du futur acquéreur sont requises. Cette correspondance ne pouvait laisser place au moindre doute sur l’exigence posée de mise en conformité et maître Nicolas L. se devait d’en informer Guillaume G. et Stéphanie G..

Cette délivrance d’ information était d’autant plus importante qu’à compter du 1 janvier 2011 avec la loi 2010-788 du 12 juillet 2010 modifiant en son article 260 la loi du 2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l’eau, et l’article L 1331-11-1 du code de la santé publique, l’obligation de produire un diagnostic d’assainissement lors de la vente d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé était avancée de 2013 à 2011, et en cas de non conformité aux nouvelles règles sur l’assainissement, une obligation de réaliser des travaux était mise à la charge de l’acquéreur dans un délai bref d’un an après la vente.

Devant la Cour d’appel les appelants soutiennent pour la première fois que « c’est d’un commun accord que le projet d’acte authentique a été modifié à la demande de Guillaume G. pour que cette non conformité ne soit pas spécifiée » : outre que cette allégation n’est corroborée par aucun élément de preuve, que la finalité pour les acquéreurs d’une telle demande interroge puisqu’ils savaient que l’installation de type « fosse septique » faisait l’objet de contrôles réguliers par le service public habilité à la préservation de l’environnement de sorte qu’ils ne pouvaient retirer aucun avantage ni à court ni moyen terme d’une telle dissimulation.

Quand bien même une telle demande aurait été faite, il appartenait à l’officier ministériel de passer outre ou de se prémunir de toute contestation ultérieure sur ce point.

Maître Nicolas L., notaire, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’exécution de son obligation, qui peut être rapportée par tous moyens, et il lui appartenait de faire signer à ses clients un document ou une stipulation attestant que toute l’information que ces derniers étaient en droit d’attendre leur avait bien été fournie.

Au vu de l’ensemble de ces éléments le jugement non utilement critiqué sera confirmé.


  • Cour d’appel d’Agen, 1re chambre civile, 28 avril 2021, RG n° 18/00928