Les époux vendeurs ont manqué à leur obligation de loyauté en omettant d’informer les acquéreurs de l’existence de la servitude d’urbanisme ou servitude non aedificandi

Selon promesse synallagmatique de vente du 28 avril 2011, conclue par l’entremise de la société K. Immobilier, monsieur et madame P. ont vendu à M. D. et Mme S. une maison située à […], pour un prix de 730.000 EUR et sous différentes conditions suspensives.

La vente devait être réitérée au plus tard le 30 juillet 2011 et alors que le rendez vous chez le notaire avait été fixé au 28 juillet 2011 et le prix versé en son étude, les acquéreurs ont été avisés par leur notaire que le projet d’acte qu’il venait de recevoir faisait état d’une servitude non aedificandi, et faisait l’objet d’un emplacement réservé au PLU.

Il apparaissait en outre que des travaux d’importance avaient été réalisés depuis moins de 10 ans.

Les acquéreurs ont refusé de signer l’acte et des pourparlers ont été engagés.

Se prévalant d’un accord signé le 8 août 2011, les époux P. ont fait assigner à jour fixe M. D. et Mme S. devant le tribunal de grande instance de Rennes afin de les voir condamner à régulariser la vente pour un prix de 680.000 EUR et condamner à divers dommages et intérêts.

Par acte du 13 octobre 2011, les époux P. ont fait assigner la société K. Immobilier en intervention forcée pour obtenir sa garantie en cas de condamnation.

Appel a été relevé de la première décision

L’agent immobilier a commis des fautes dans l’exécution de son mandat en n’exigeant pas une copie complète de l’acte de propriété avant de rédiger le compromis de vente et en ne mentionnant pas dans le compromis les travaux réalisés depuis moins de 10 ans et susceptibles de relever de la responsabilité décennale ; il a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des époux acquéreurs.

Les époux vendeurs ont manqué à leur obligation de loyauté en omettant d’informer les acquéreurs de l’existence de la servitude d’urbanisme ou servitude non aedificandi préalablement à la signature du compromis de vente de la maison, alors que son existence modifiait les caractéristiques du bien et consécutivement le prix de vente, qu’ils ont spontanément proposé de réduire de 150.000 EUR dès la première réclamation des acquéreurs. De même, ils ont gardé le silence sur les travaux de rénovation de l’immeuble qu’ils avaient entrepris depuis moins de 10 ans, sur l’étendue de ceux-ci et l’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage. A ces réticences avant la signature du compromis de vente, se sont ajoutées des déclarations mensongères dans le compromis de vente dans lequel il est mentionné au titre des « Déclarations du Vendeur », que « … les biens, objet des présentes, ne sont à sa connaissance (du vendeur) grevés d’aucune servitude … (et) qu’aucune construction, extension ou rénovation concernant l’ensemble immobilier n’a été effectué depuis moins de dix ans ».

Au regard de leurs compétences juridiques, le mari ayant suivi des études de notariat, exercé la profession d’huissier de justice pendant 30 ans et projetant d’exercer celle de négociateur immobilier, et la femme ayant fait des études juridiques, les époux vendeurs ont donc agi sans se méprendre sur la portée tant de leurs omissions que de leurs déclarations. Ils ont délibérément violé leurs obligations contractuelles et leur faute doit être qualifiée de faute dolosive. Ils seront dès lors déboutés de leur recours en garantie, au titre de la contribution à la dette, à l’encontre de l’agent immobilier qui a commis de simples manquements contractuels.


  • Cour d’appel de Rennes, 4e chambre, 27 juin 2019, RG n° 16/03827