Un litige entre un agent immobilier se disant évincé de la vente et son mandant et ancien client

En présence de plusieurs mandats donnés par le vendeur à plusieurs agences immobilières, la rémunération de l’agent immobilier n’est due qu’à celui des intermédiaires par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue et qu’en l’espèce, même s’il n’est pas contesté que l’agence T. a fait visiter le bien au client finalement signataire, la vente n’a finalement pas été conclue par son entremise sans qu’il soit démontré de fraude dans celle concurremment passée.

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M. H. a confié à l’agence T. immobilier, selon mandat non exclusif numéro 1665 en date du 17 juillet 2014, la vente de sa propriété à Grimaud pour la somme de 1’700’000 EUR, honoraires d’agence inclus s’élevant à 5 % hors taxes à la charge du mandant.

Le bien a finalement été vendu aux consorts K. par l’intermédiaire d’une autre agence, la société J. immobilier à un prix moindre que celui proposé par l’agence T. Immobilier.

Au soutien de sa demande, objet des débats de la présente cette instance, l’agence T. immobilier prétend qu’elle a été évincée de la vente au profit d’une agence qui aurait consenti une baisse de sa commission en la ‘bradant’ alors que la présentation du bien s’est faite grâce à son entremise.

Dans le jugement attaqué, le tribunal a retenu, pour rejeter les demandes de l’agence immobilière invoquant des manoeuvres, une collusion, des réticences dolosives et un manquement à l’obligation de loyauté et de bonne foi, que le mandat n’était pas un mandat exclusif et que le vendeur avait donc la possibilité de confier la vente de son bien à d’autres agences …

Appel a été relevé.

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Pour la cour d’appel, il est, en premier lieu, précisé les conditions du lien contractuel liant les parties.

Il s’agit d’un mandat non exclusif de vente stipulant, notamment, au titre des honoraires du mandataire les dispositions suivantes :

La rémunération est de 5% HT à la charge des vendeurs, le prix étant de 1’700’000 EUR honoraires d’agence inclus.

Elle est payable le jour où l’opération est effectivement conclue et constatée dans un acte écrit signé des deux parties conformément à l’article 74 du décret du 20 juillet 2012.

Si le mandant vend à une personne non présentée par l’agence, il s’oblige à l’en avertir immédiatement par lettre recommandée en précisant les coordonnées de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente.

Il est en second lieu, retenu des pièces versées au débat les éléments de fait suivants :

– l’agence T. immobilier a écrit à M.H. le 19 avril 2015 à 7:30 que suite à la visite de la maison faite la veille, elle avait une proposition d’achat, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt, pour un montant de 1’270’000 EUR net vendeur, l’agence précisant que les clients étaient pressés, mais ce mail ne donnant nullement l’identité du client acquéreur;

– M. H. a alors répondu à 14:11, le même jour, qu’il n’était pas prêt à ‘casser’ le prix; qu’il l’avait adapté en début de printemps à un niveau qu’il ne souhaitait pas baisser et que s’il avait un acheteur proche de ce prix, il était prêt à négocier quelques milliers d’euros mais qu’il ne vendait pas à 1’270’000 EUR et iI demandait donc clairement à l’agence d’aviser son client qu’il ne retenait pas son offre,

– le 27 avril 2015, M. H. recevait de la part de l’agence J. une proposition d’achat sans condition suspensive au prix de 1’420’000 EUR net vendeur et au prix, honoraire d’agence inclus, de 1’475’000 EUR; cette proposition est acceptée le 27 avril 2015, M H. connaissant alors le nom de l’acquéreur qui lui est ainsi présenté par l’agence J.;

– le 30 avril 2015, l’agence T. immobilier écrivait à M. H. que les clients ne donneraient pas suite car ils n’étaient prêts qu’à une contre offre autour de 1’350’000 EUR net vendeur et M. H. lui répondait quelques heures plus tard qu’il n’était pas prêt à baisser son prix car il avait plusieurs acheteurs intéressés,

– certes, le mandat donné à l’agence J. Immobilier prévoyant une commission de 4 % n’est pas daté, mais il porte un numéro, dont il n’est pas allégué qu’il n’aurait pas été reproduit sur le registre des mandats , et il porte également le nouveau prix de 1’500’000 EUR, celui-ci ayant été clairement dénoncé par M H. à T. Immobilier, dès le 20 mars 2015

– M. H. avait, déjà en février 2015, avisé l’agence T. immobilier qu’il baissait son prix à 1’500’000 EUR en lui précisant , que ‘c’est la base du contrat que j’ai également revu avec l’agence J. de Grimaud’ et que c’était ce prix qui y était affiché; s’étonnant que celle-ci ne lui ait pas répondu sur ce mail, il rappelait donc cette information le 20 mars à l’intention de T. immobilier, ce à quoi T. immobilier répondait finalement le soir même ‘ oui nous avons reçu votre mail et bien noté la baisse de prix’.

L’examen de ces différents échanges permet de retenir qu’il n’est pas démontré :

– que M. H. avait eu connaissance de l’identité du candidat acquéreur par le mail sus visé du 19 avril 2015 de l’agence T. immobilier, lequel ne donne, en effet, aucun élément à ce sujet, étant observé que si la pièce 3 produite par l’appelant qui est aussi un mail du 19 avril, mentionne le nom de l’acquéreur, il n’est pas destiné à M H.,

– ni que lorsqu’il a signé la proposition d’achat qui lui a été faite par M K., il savait que celui- ci avait pu antérieurement visiter son bien avec l’agence T.;

Il n’est pas non plus établi que M H. ait pu, de son côté, connaître cette identité avant la signature de la proposition d’achat; le seul fait qu’il ait demandé, le 19 avril en fin de soirée, le montant de sa commission à l’agence est à cet égard inopérant et ce d’autant qu’il avait précédemment pris, dans la même journée une position tout à fait claire sur son refus de vente à un prix net inférieur à 1 420 000€, somme qui a finalement été proposée par M K. avec l’agence J. laquelle a accepté de ne percevoir qu’une commission de 55’000 EUR et lui même ayant donc accepté un prix de 1’475’000 EUR.

Enfin, il ne saurait, non plus, être utilement soutenu :

– d’une part, que M H. « ne se positionne toujours pas le 20 avril 2015 sur la proposition » du client de T. Immobilier alors qu’il lui a immédiatement répondu le 19 avril, que par ailleurs il l’a informé loyalement de ce que l’agence concurrente présentait le bien à un prix inférieur et qu’il a maintenu sa position, démontrant ainsi sa constance ,

– d’autre part, qu’à cette date du 20 avril, il connaissait l’identité du client présenté par l’agence J.;

– enfin, vu les observations ci-dessus, dont il résulte que le refus du client présenté a été opposé sans équivoque, que ce ne serait que le 4 mai que M H. aurait officiellement refusé l’offre de leur client, laquelle n’avait en outre pas changé depuis leurs précédents échanges du 19 avril 2015.

Le fait que M H. n’ait pas cité le nom de K. dans sa réponse du 4 mai, alors qu’à cette date il le connaissait effectivement et que T. immobilier le cite également à cette date comme son client au prix de 1’350’000 EUR FAI, ne suffit pas à contredire ces observations ni à constituer une réticence dolosive, fraude ou déloyauté, étant de ce chef considéré :

– que les dispositions du mandat ne peuvent être lues comme mettant à sa charge une information à ce stade, dès lors que celle-ci devait contenir la désignation du notaire chargé d’instrumenter et qu’il n’est pas établi que cette désignation était alors connue, celle-ci intervenant généralement plus tard, notamment au jour de la signature du compromis,

– et que l’agence T. ne conteste pas que devant le premier juge elle avait produit une pièce 9 visée au jugement et qui est retenue par cette décision comme étant un mail de M H. du jour du compromis du 23 juin 2015 l’en avisant de sa signature .

Par suite, dès lors qu’en présence de plusieurs mandats donnés par le vendeur à plusieurs agences , la rémunération de l’agent immobilier n’est due qu’à celui des intermédiaires par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue et qu’en l’espèce, même s’il n’est pas contesté que l’agence T. a fait visiter le bien au client finalement signataire, la vente n’a finalement pas été conclue par son entremise sans qu’il soit démontré de fraude dans celle concurremment passée, l’appelante sera déboutée des fins de son recours et le jugement sera donc confirmé.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 2 mars 2021, RG n° 18/13141