Défiscalisation. Le #notaire est tenu d’informer les acquéreurs du risque d’échec du programme immobilier

Selon l’article 1382 du Code civil, celui qui par sa faute cause à autrui un dommage s’oblige à le réparer.

Le notaire est tenu d’informer les acquéreurs du risque d’échec du programme immobilier et des risques notamment fiscaux encourus s’il existe au jour de la signature de l’acte, des circonstances particulières lui permettant de douter de la réalisation de l’opération.

En l’espèce, il était connu de maître M., notaire, que, le jour de la signature de l’acte le 20 décembre 2001, les demandes de permis de construire et d’autorisation spéciale de travaux n’avaient pas fait l’objet d’un accord de la mairie. Le notaire, qui connaissait l’objectif de défiscalisation des acquéreurs au vu du type d’investissement immobilier choisi, était tenu d’attirer leur attention sur les contraintes liées à l’objectif de défiscalisation et sur les risques induits, notamment en cas de non obtention du permis de construire ou de l’autorisation spéciale de travaux pour lesquels il aurait dû recommander l’insertion d’une condition suspensive, et de les éclairer sur les règles de fonctionnement de l’AFUL, ce qu’il ne prouve pas avoir fait. Il ne peut se prévaloir des connaissances juridiques des acquéreurs ni de l’intervention d’autres professionnels à leurs côtés pour échapper à son devoir de conseil. Dès lors qu’il ne démontre pas avoir informé les acquéreurs du risque encouru, notamment fiscal, en cas de retard ou inexécution des travaux qu’il pouvait suspecter en l’absence d’obtention du permis de construire et de l’autorisation spéciale de travaux au moment de la vente, il a manqué à son devoir de conseil et d’information.

Pour le reste, si M. et Mme R., acquéreurs, reprochent également au notaire d’avoir débloqué les fonds auprès de l’AFUL sans vérifier la réalisation effective des travaux, il ressort des pièces produites que les versements ont été effectués à chaque fois sur des appels de fonds émis par l’AFUL après qu’ils ont été votés par les assemblées générales et conformément aux ordres de paiement signés par eux. Il s’ensuit que le notaire n’avait pas à procéder à des vérifications sur la réalité des travaux facturés, étant en outre rappelé que sur le plan fiscal, l’acompte versé par un propriétaire à l’AFUL doit être retenu pour le calcul du revenu foncier de l’année au cours de laquelle il est versé, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que les travaux ainsi financés ne sont exécutés que sur l’exercice suivant, l’administration fiscale vérifiant seulement a posteriori que les travaux ont été effectivement exécutés. Il n’y a donc aucun manquement de la SCP notariale O. et associés sur ce point.


  • Cour d’appel de Metz, 25 mars 2021, RG n° 17/01650