Quand le #notaire évaluateur se plante dans l’évaluation de l’ensemble immobilier il doit réparer

Le notaire a émis un avis de valeur par lots de 1.800.000 EUR, ce que son avis précise en indiquant « j’ai maintenu cette évaluation dans la mesure ou chacun des bâtiments peut être réalisé séparément des autres » alors que la valeur réelle de l’immeuble par lots s’établissait entre 1.299.083 et 1.355.565 euros après expertise. Il en résulte une surévaluation substantielle de 36%.

Alors qu’il représentait à la fois le vendeur, la SCI Boulevard Henri M. dont il était le gérant, et l’acquéreur, la société Artois dont il était le président et principal associé, M. B. a pris la décision de vendre l’ensemble immobilier à la société Artois Matériel à un prix de 1.850.000 EUR excédant très largement le prix du marché et même l’avis de valeur du notaire consulté qui avait été émis par lots, tout en ayant le projet de céder la société Artois Matériel un mois plus tard.

Dirigeant une société civile immobilière, M. B. possédait des connaissances suffisantes en matière d’évaluation immobilière pour avoir conscience de ce qu’il offrait l’ensemble immobilier à la vente à un prix largement supérieur à sa valeur vénale.

Alors que les consentements réciproques des deux sociétés contractantes qu’il représentait ne pouvaient s’exprimer que par son intermédiaire, la bonne foi contractuelle commandait que dans l’intérêt des deux parties M. B. vende le bien à sa juste valeur, ce qu’il n’a manifestement pas fait en se bornant à solliciter un simple avis de valeur auprès d’un seul notaire sans le recouper avec d’autres avis de professionnels de l’immobilier voire d’un expert, ce qui n’aurait pas été superflu vu l’importance de l’ensemble immobilier.

Vendant en bloc l’immeuble de sa SCI à un prix encore supérieur à l’avis de valeur par lots émis par le notaire et dont la surestimation ne pouvait lui échapper eu égard à sa qualité de professionnel de l’immobilier, et cela tout en sachant qu’il allait céder les titres de la société Artois Matériel un mois plus tard, M. B. a manifestement cherché à tirer de la vente un profit personnel maximum au détriment des intérêts de la société acquéreuse dont il allait céder les actions, commettant ainsi une faute dolosive engageant sa responsabilité civile envers la société Artois Matériel dont l’intérêt financier a été lésé à hauteur du profit personnel qu’en a tiré son ancien dirigeant. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Quant à la responsabilité des notaires, c’est à bon droit que le tribunal a écarté celle de maître D. qui n’a fait qu’authentifier la vente, par des motifs pertinents que la cour adopte, et qu’il a retenu celle de maître S., auteur de l’avis de valeur de l’immeuble.

En effet, tenu d’une obligation d’information et de conseil envers son client, le notaire a manifestement manqué à cette obligation en surestimant de près de 40 % l’immeuble qu’il avait été chargé d’évaluer. S’il est certain qu’il n’avait pas été missionné pour réaliser une expertise immobilière mais pour donner son avis sur la valeur du bien, il reste que cette mission, quel qu’en soit le coût et quand bien même le mandant n’aurait pas explicitement fait part au notaire de son projet de vente, avait pour objet d’évaluer le bien au plus près de sa valeur vénale après visite des lieux et examen de termes de comparaison. Or force est de constater, à la lumière de l’expertise judiciaire qui a été réalisée, que cette évaluation est très éloignée de la valeur vénale du bien, et que maître S. n’explique ni justifie cet écart en s’abstenant de produire les éléments de comparaison sur lesquels il s’est appuyé pour soutenir son évaluation.

La faute du notaire évaluateur est ainsi établie et contrairement à ce qu’il soutient, elle est en relation causale avec le préjudice car son avis de valeur a alimenté les manoeuvres dolosives de M. B. en lui permettant de fixer le prix de la vente à un montant largement surévalué.

C’est donc à bon droit que le tribunal a dit que M. B. et maître S. devaient être tenus in solidum à la réparation du préjudice subi par la société Artois Matériel, et il a fait une juste appréciation de leurs responsabilités respectives en fixant à 25 % celle du notaire dans le cadre du recours en garantie exercé contre lui par M. B.

Les premiers juges ont aussi justement évalué le préjudice de la société Artois Matériel à la somme de 719.000 EUR, correspondant à la différence entre le prix de vente de l’immeuble (1 850 000 euros) et sa valeur vénale réelle (1.129.638 EUR arrondis à 1.130.000 EUR), maître S. ne remettant pas en cause le jugement en ce qu’il a rejeté ses autres demandes indemnitaires.


  • Cour d’appel de Douai, 1re chambre, 1re section, 15 avril 2021, RG n° 19/01894