Les vendeurs peuvent bénéficier de la clause notariée d’exclusion de la garantie des vices cachés sauf s’ils avaient connaissance du vice lors de la vente

L’article 1641 du Code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » ; les articles suivants précisent que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’expert mandaté par l’assureur des époux L., acquéreurs, le cabinet M.-V. a, dans le rapport du 21 avril 2016, constaté de l’humidité dans le bas des murs de la maison et expliqué : « l’humidité constatée est consécutive à des remontées capillaires dans les murs de façades et de refend du bâtiment, ce dernier n’étant pas pourvu de barrière étanche anti-capillarité vu l’âge de la construction. L’origine de cette humidité n’est pas connue à ce jour et pourrait venir: d’un apport d’eau de ruissellement par la rue et la grille de ventilation de sous face de plancher, d’un apport d’eau suite à une fuite sur le réseau d’évacuation passant sous ou à proximité du bâtiment, une fuite d’eau chez le voisin« , des recherches complémentaires étant nécessaires.

L’expert amiable, le cabinet PB expertises relève des remontées par capillarité et précise le 27 septembre 2016 que ce phénomène n’a rien d’accidentel et est caractéristique de ce type de construction ancienne.

Dans son rapport adressé le 26 juillet 2017, l’expert judiciaire relève de l’humidité dans les murs intérieurs de la maison, jusqu’à une hauteur d’un mètre ; d’une part, cette humidité est perceptible sur les murs extérieurs, en façade de l’immeuble, affectés de salpêtre ; d’autre part, elle présente un niveau de constance et de gravité certaines ; en effet, l’expert l’explique par des remontées dont l’immeuble en raison de son ancienneté n’est pas protégé ; que la cause est dès lors de nature structurelle ; il souligne que l’épaisseur des murs de 34 cm est atteinte ; les photographies produites sont particulièrement explicites sur le niveau de moisissures développé, sur une hauteur de l’ordre de 30 cm en bas des murs, ne permettant à aucun revêtement (plinthes, peintures, papiers peints) de résister dans le temps.

Si ces vices ne rendent pas impropre l’immeuble à sa destination, leur gravité et leur persistance en réduisent, en l’état, l’usage qu’il est acquis que les actuels propriétaires n’auraient pas acheté la maison dans les mêmes conditions de prix, ou n’en auraient pas fait l’acquisition.

Lors des visites en vue de l’achat, les époux B. ont pu constater le décollement du papier peint et la présence d’un humidificateur ; ils pouvaient avoir conscience d’une humidité conjoncturelle expliquée par les époux L. eux-mêmes qui indiquent qu’après une occupation permanente de l’immeuble, ils ne venaient dans cette maison que quelques mois par an ; le défaut de chauffage du bien durant quelques temps dans une région humide peut justifier des manifestations sur les revêtements ; cependant, les remontées par capillarité dégradant les murs porteurs, dans leur partie intérieure, sont une difficulté d’un autre ordre et justifient l’intervention d’une entreprise aux compétences confirmées pour supprimer, ou tout au moins réduire, les effets liés à une absence de protection de la maison, en partie basse, de l’humidité ; il est inutile de rechercher dans les propos de l’expert sur la conscience qu’avaient ou non les acquéreurs de l’existence d’un vice des éléments de réponse en ce que de telles supputations ne relèvent pas de sa mission, aucun élément technique et objectif établi le jour de la vente n’étant produit ; il convient de retenir que les acquéreurs ne pouvaient avoir conscience de l’ampleur des vices affectant l’immeuble.

Les vices constatés et ignorés dans leur amplitude par les acquéreurs entrent dans le champ de la garantie des vices cachés prévues à l’article 1641 du Code civil.

Les vendeurs peuvent bénéficier de la clause d’exclusion de la garantie sauf s’ils avaient connaissance du vice lors de la vente.

Les époux L. soutiennent n’avoir jamais constaté d’humidité dans leur immeuble, un seul humidificateur étant posé dans un placard servant de rangement pour les vêtements ; que cette position ne paraît pas crédible au regard des causes et conséquences de l’humidité contribuant à la dégradation des lieux ; en effet s’agissant d’un défaut pérenne et grave, les époux L. ne pouvaient ignorer la nature et l’ampleur des difficultés ; qu’en 2008, à cause d’un incendie, et à la lecture des factures qu’ils produisent, des travaux importants de peinture, de pose de moquettes et de papiers peints ont été réalisés ; ils ont nécessairement constatés une dégradation rapide de ces embellissements puisque lors de la vente de la maison, soit moins de dix ans après ces interventions non révélées aux acquéreurs, le papier peint se décollait déjà ; l’analyse des pièces ne porte pas sur les causes de l’humidité liées alors au sinistre mais sur la connaissance de l’état évolutif de la maison après réfection totale des revêtements ; ils ne pouvaient imputer uniquement au défaut d’occupation l’humidité régulière affectant les lieux ; en effet, les remontées par capillarité existaient préalablement à la vente et n’ont pas pris naissance en 2015 ; dès lors, ils ne peut être fait application de la clause d’exclusion de garantie, écartée en l’espèce.

Le jugement est infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes sur le fondement de l’article 1641 du Code civil.


  • Cour d’appel de Rouen, 1re chambre civile, 21 avril 2021, RG n° 20/00479