Vendeurs et #notaire condamnés in solidum pour avoir oublié un des propriétaires dans le compromis de vente

Les vendeurs avaient connaissance des droits d’une autre personne n’ayant pas participé au compromis de vente sont tenus de régler les pénalités sanctionnant la non-réalisation de la vente. En raison de leur absence de bonne foi, les vendeurs ne peuvent échapper à l’application de la clause pénale, que ce soit au motif de l’absence de réalisation de la condition suspensive liée à la justification de la propriété régulière du bien, ou en se retranchant derrière la seule responsabilité du notaire. Ils devront donc régler les pénalités prévues, soit 10% du prix de vente, sans qu’il y ait lieu de réduire ce montant qui n’est pas excessif.

Le notaire est condamné in solidum avec les vendeurs au paiement de la clause pénale au titre de sa responsabilité professionnelle. Il a failli à son obligation de garantir la validité et l’efficacité de l’acte par lui établi : le projet d’acte qu’il a transmis et la procuration qu’il a rédigée mentionnaient expressément le statut d’héritier du propriétaire ensuite non désigné, ce qui devait l’inciter à procéder à des vérifications supplémentaires sur les droits des vendeurs, par la réclamation d’un état hypothécaire.

Le notaire a également manqué d’informer les parties sur les risques pris à la signature du compromis, la simple présence d’une clause imposant au vendeur de justifier de la propriété régulière du bien étant insuffisante à l’exonérer.

Si le notaire est donc condamné in solidum avec les vendeurs, ces derniers ne sont cependant pas fondés à l’appeler en garantie dès lors qu’ils avaient connaissance, dès l’origine et avant la signature du compromis, de la situation juridique du bien.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 20 avril 2021, RG n° 18/16139