Le #notaire, en sa qualité d’officier ministériel (officier public) chargé d’authentifier les actes qu’il reçoit, est tenu à un devoir d’information et de conseil à l’égard de l’ensemble des parties à l’acte, même professionnelles (vente logement en sous-sol)

Le notaire, en sa qualité d’officier ministériel (officier public) chargé d’authentifier les actes qu’il reçoit, est tenu à un devoir d’information et de conseil à l’égard de l’ensemble des parties à l’acte, même professionnelles. En cas de manquement à ce devoir, il engage sa responsabilité, sur le fondement de l’article 1382, ancien, du code civil, applicable au litige.

La SCI reproche à maître S., notaire, dont l’attention aurait dû être attirée par le fait que partie des locaux loués à usage d’habitation se trouvaient en sous-sol, de ne pas l’avoir complètement informée quant à la législation applicable et plus précisément de ne pas avoir porté à sa connaissance le fait que l’article 27 du règlement sanitaire départemental et l’article L.1336-3 du code de la santé publique, dans sa rédaction issue de la loi n° 2001-398 du 9 mai 2001, applicables au moment de la vente, prohibaient la mise à disposition, à titre gratuit ou onéreux, aux fins d’habitation, des caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur.

Il n’incombe pas au notaire de se rendre sur les lieux et de vérifier l’habitabilité des locaux. En revanche, ainsi que l’admet au demeurant Me S., le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil, y compris à l’égard d’un client professionnel, portant notamment sur la réglementation applicable. À cet égard, il lui appartenait, dès lors qu’il constatait que la vente portait sur des logements loués situés en sous-sol, de donner une information claire et précise à l’acquéreur et d’attirer spécifiquement son attention sur la réglementation applicable s’agissant de la location à usage d’habitation de locaux en sous-sol issue de l’article L.1336-3 du code de la santé publique, alors en vigueur, et du règlement sanitaire départemental, ce qu’il n’a pas fait l’acte ne faisant aucune référence à cette réglementation.

Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en se prévalant du certificat de conformité délivré le 17 avril 2001 et du fait que les locaux étaient, selon la venderesse, loués depuis onze années, ce qu’il ne lui appartenait certes pas de vérifier.

Il ne peut pas davantage se retrancher derrière le fait qu’il ait dûment informé l’acquéreur des dispositions de la loi SRU quant aux caractéristiques du logement décent, dont la seule sanction était la possibilité pour le locataire de demander la mise en conformité ou une réduction du loyer, alors que l’article L.1336-3 du Code de la santé publique, alors applicable, prévoyait déjà la possibilité pour le préfet de mettre en demeure le bailleur de cesser de louer les locaux ne répondant pas aux exigences posées par ce texte.

La faute du notaire est donc caractérisée.

Cette faute du notaire étant en lien direct avec le dommage subi par la SCI, il sera condamné à l’indemniser intégralement sans pouvoir se prévaloir ni de la qualité de professionnelle de l’immobilier de la SCI qui ne le dispense pas de son devoir d’information, ni du fait que la vente a été conclue par l’entremise d’un agent immobilier.


  • Cour d’appel de Colmar, 2e chambre civile, 12 mai 2021, RG n° 18/00434

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