En ne procédant pas à une recherche suffisamment fouillée des incidences fiscales au titre de la plus-value de la vente qu’elle instrumentait et ne donnant pas la bonne information aux venderesses, la notaire a commis un manquement à son devoir de conseil

Le notaire est tenu à une obligation de conseil qui lui impose d’informer les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte qu’il rédige. A ce titre, il lui appartient de donner une information complète et circonstanciée, notamment sur les incidences fiscales de l’acte auquel il prête son concours.

Le premier juge a retenu un manquement du notaire à son devoir de conseil en ce qu’il :

– n’a pas avisé les venderesses des conséquences des modifications apportées à l’acte entre le projet du 31 janvier 2013 et l’acte authentique du 8 février 2013, le contrôle fiscal ayant été motivé par la rédaction de l’acte qui vise deux biens distincts et non un seul,

– n’a pas vérifié le caractère nécessaire et indispensable du terrain à bâtir suivant la doctrine administrative établie de longue date.

L’appelante (notaire conteste avoir commis une faute aux motifs suivants :

– le notaire a pu légitimement considérer que la SCI S. n’était pas soumise à l’impôt sur la plus-value au regard des termes de l’article 150 U 1° et 1° bis du code général des impôts, la formulation de la désignation des biens n’étant pas de nature à lui faire considérer qu’elle pourrait entraîner un redressement fiscal ;

– le redressement fiscal n’a pas été provoqué par la formulation contenue dans l’acte mais par un changement de pratique critiquable de l’administration à compter de la fin de l’année 2012, qui prend désormais en compte l’usage que fera le vendeur du bien acquis au lieu du seul usage qu’en faisait le vendeur ; que même si l’acte avait retenu la formulation initiale (terrain à bâtir sur lequel figure une maison), le redressement aurait eu lieu ;

– les intimées n’ont pas formé de recours contre le redressement, alors que la nouvelle pratique de l’administration était contestable ;

Suivant les dispositions de l’article 150 U du Code général des impôts :

I. ‘ Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH.

(…)

II. ‘ Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :

1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ;

(…)

3° Qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires des biens mentionnés aux 1° et 2°, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles ;

(…)

Aux termes de son analyse, énoncée dans le courrier portant redressement, l’administration fiscale définit, au titre des exonérations, comme dépendances immédiates et nécessaires s’agissant d’un terrain à bâtir, les seuls :

– locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ;

– cours, passages, et en général, tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.

Cette analyse résulte de la doctrine administrative du BOI-RFPI-PVI-10-40-10-201 50812 § 340.

Contrairement à ce qu’avance la SELARL B., notaire, sans en rapporter la preuve, cette analyse ou doctrine n’était pas nouvelle puisque la doctrine précédente, citée par les intimées BOI 8 M-1-04 fiche n° 1 §30 était établie dans les mêmes termes.

Ainsi, la SELARL B. n’a nullement été surprise par une position inopinée de l’administration fiscale qu’elle ne pouvait pas anticiper. La doctrine appliquée à la SCI S. existait bien avant la réalisation de l’acte.

Par conséquent, en ne procédant pas à une recherche suffisamment fouillée des incidences fiscales au titre de la plus-value de la vente qu’elle instrumentait et ne donnant pas la bonne information aux venderesses, la SELARL B. a commis un manquement à son devoir de conseil.


  • Cour d’appel de Pau, 1re chambre, 4 mai 2021, RG n° 19/03429

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