Un #notaire peu curieux sur la conformité de l’immeuble vendu en EFA est lourdement condamné

L’absence d’investigation et de contrôle sur la réalité de l’achèvement de l’immeuble constitue un manquement du notaire à son devoir d’assurer l’efficacité juridique de l’acte qu’il instrumente

La société civile de construction vente « Les vergers du soleil » a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier dénommé « Résidence les vergers du soleil » et composé de 24 appartements et de 2 villas à […].

Suivant acte authentique passé le 28 décembre 2010 par-devant maître Pascal M. notaire associé membre de la SCP A.-S., R.-S., M. et M., David D. a acquis au sein de la Résidence les vergers du soleil un appartement de type T2 et deux emplacements de parking en sous sol constituant les lots 27, 28 et 54 pour le prix de 179.760,00 EUR qui a été réglé par un prêt d’un montant de 189’732,32 EUR contracté auprès de la caisse d’épargne du MOUVAUX.

La gestion de l’immeuble a été confiée à la société VILLANOVA exerçant sous l’enseigne NOVAMOND : l’appartement a été loué le 24 janvier 2011 pour une durée de 3 ans et David D. a bénéficié, dans le cadre de la défiscalisation de la loi Girardin, d’une réduction d’impôt pour les années 2010, 2011 et 2012.

Cependant, au mois de décembre 2013, l’administration fiscale lui retirait le bénéfice de cet avantage fiscal au motif que l’obligation de louer le bien dans les 6 mois de l’achèvement n’avait pas été respectée.

Par acte d’huissier des 30 janvier et 9 février 2017, David D. a fait assigner la société venderesse et le notaire.

L’action indemnitaire formée à l’encontre du notaire se prescrit par cinq ans. Le point de départ de la prescription court à compter du jour où l’acquéreur a eu connaissance de l’inexactitude des déclarations du vendeur concernant l’achèvement de l’immeuble, soit le 6 décembre 2013, date de la lettre de la direction générale des finances publiques lui notifiant la reprise des réductions d’impôts. Elle n’est donc pas prescrite aux dates de délivrance de l’assignation introductive d’instance (30 janvier et 9 février 2017). Cette action doit donc être déclarée recevable.

La vente a été annulée pour dol. Les indications de l’architecte ainsi que le nouveau prêt consenti à la société civile de construction vente, dont le notaire poursuivi avait également rédigé l’acte authentique le constatant, auraient du faire naître des soupçons dans son esprit sur l’achèvement des lots et l’inciter à mener des investigations supplémentaires. Il aurait ainsi pu prendre connaissance de l’arrêté interruptif des travaux pris par le maire de la commune en raison de l’absence de conformité au permis de construire de l’implantation de la résidence. Il savait également que l’acquéreur, résidant en métropole, poursuivait essentiellement un but fiscal et que l’immeuble devait être achevé pour qu’il puisse le louer et bénéficier de la défiscalisation. Cette absence d’investigation et de contrôle sur la réalité de l’achèvement de l’immeuble constitue un manquement du notaire à son devoir d’assurer l’efficacité juridique de l’acte qu’il instrumente. Cette faute est à l’origine de divers préjudices.

La restitution du prix de vente (179’760 EUR) par le vendeur s’avère définitivement compromise en raison de sa déconfiture. Par ailleurs, l’acquéreur a engagé des frais de notaire inutiles pour un montant de 21’000 EUR et supporté des frais financiers tout aussi inutiles à hauteur de 85’976 EUR. Il a aussi perdu un avantage fiscal d’un montant de 35’928 EUR. Enfin, le sentiment de n’avoir pu bénéficier des garanties attachées à l’intervention d’un officier ministériel (officier public) lui a occasionné un préjudice moral, indemnisé à concurrence de 5’000 EUR. C’est donc un montant total de 327’664 EUR qui est mis à la charge du notaire, de la SCP notariale et de leurs assureurs. Ces sommes avaient déjà été mises la charge de la société civile de construction vente, de sorte que le notaire, la SCP notariale et leurs assureurs sont tenus au paiement, in solidum avec elle.


  • Cour d’appel de Saint-Denis (Réunion), Chambre civile, 24 avril 2020, RG n° 18/00902