Le propriétaire du lot de copropriété est responsable du trouble anormal de voisinage causé par son locataire restaurateur

La société civile immobilière (SCI) B & B Invest est propriétaire des lots n° 1 et 50 correspondant à un local commercial au rez de chaussée et un emplacement de parking au premier sous-sol, dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété, situé […].

Le 29 janvier 2014, elle a consenti un bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Beegel’s Associés exerçant sous l’enseigne « Nina Sushi » pour une activité de restauration sur place ou à emporter, sans extraction, qui a ouvert le 31 août 2014.

Le 10 septembre 2014, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé la modification de la devanture et la pose d’une enseigne non lumineuse.

Le 23 septembre 2014, les sociétés B & B Invest et Beegel’s Associés ont assigné le syndicat des copropriétaires en autorisation judiciaire des travaux. La question d’un trouble anormal de voisinage s’est posée en cours de procédure.

Le syndicat des copropriétaires est recevable à former une demande reconventionnelle tendant à condamner la société copropriétaire à faire cesser l’activité de la société locataire sous astreinte, dès lors que « l’autorisation d’une demande reconventionnelle pour faire cesser les troubles de toute nature liés à l’exploitation du restaurant », incluant « notamment » les troubles de voisinage, habilite le syndic à présenter une demande reconventionnelle en cessation de l’activité du restaurant exploité par la société locataire.

Les nuisances sonores dues aux clients du restaurant, aux scooters, aux livraisons la nuit, les nuisances olfactives dues aux odeurs de nourriture, aux poubelles laissées sur le trottoir, les nuisances liées à la présence des déchets laissés par les clients ou des poubelles laissées longtemps devant l’immeuble, les nuisances liées à la présence des livreurs et des clients et de leurs véhicules qui gênent le passage commun de l’immeuble, justifiées jusqu’en août 2016 sont d’une telle ampleur, par l’intensité du niveau sonore, olfactif et de la gêne dans le passage, par leur continuité dans la semaine, y compris la nuit, et par leur durée dans le temps, qu’elles constituent des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Le copropriétaire du lot engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, du fait du non-respect de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 a) du règlement de copropriété, selon lequel l’activité ne doit pas nuire aux autres occupants. Il engage aussi sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, à défaut d’avoir fait respecter le règlement de copropriété à sa locataire. En outre, il est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des troubles anormaux du voisinage causés par l’activité de restaurant de sa locataire. Il y a donc lieu de déclarer recevable la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner la société propriétaire à faire cesser l’activité de sa locataire dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 500 EUR par jour de retard pendant trois mois.

Compte tenu du non respect de la sécurité et notamment du risque incendie affectant l’ensemble de l’immeuble et des copropriétaires et compte tenu du nombre de copropriétaires ayant attesté avoir subi un préjudice en lien avec les nuisances constituant le trouble anormal de voisinage, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que le trouble subi était collectif et que le syndicat des copropriétaires avait un intérêt légitime.

Les premiers juges ont exactement relevé que le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice depuis deux ans, surtout l’été, s’agissant de nuisances sonores jusqu’au 4e étage de l’immeuble et lors de l’entrée dans l’immeuble pour les poubelles sur le trottoir, et ont à juste titre évalué ce préjudice à la somme de 8.000 EUR.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 7 avril 2021 , RG n° 17/14387

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