La clause « SERVITUDES » d’un acte notarié est une clause de style en soi insuffisante pour caractériser l’absence d’une servitude de passage

Une autre plaie des actes notariés : l’abus de clauses de style

Un acte de vente a été signé le 25 novembre 1986 entre d’une part M. Charles A., Mme Jeanne L., son épouse, tous deux en qualité d’usufruitiers, M. Pierre A. leur fils, en qualité de nu-propriétaire et d’autre part M. Toussaint R., gendre et beau-frère des vendeurs, époux d’Anne A. et père de M. Jean-Luc R. et Mme Laetitia R.

Dans cet acte de vente rédigé par maître Gérard C., notaire à Calenzana (Haute-Corse), il est clairement mentionné, en page 3, «2°) Servitude . Il souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, de toute nature de droit privé ou de droit public, qui grèvent ou peuvent grever l’immeuble vendu, compris celles dérivant de la situation naturelle des lieux, de leur alignement, des projets d’aménagement communaux et d’urbanisme, sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives, le tout à ses risques et périls, sans recours contre le vendeur et sans que la présente clause puisse en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi. A cet égard, le vendeur déclare que les biens vendus ne sont à sa connaissance grevés d’aucune servitude et que personnellement il n’en a crée ni laissé acquérir aucune.».

Cette mention est manifestement une clause de style en soi insuffisante pour caractériser l’absence d’une servitude de passage par destination du père de famille telle que revendiquée par l’appelant en application des articles 692 et suivants du Code civil.

Dans le même acte de vente, en page 4, il est indiqué sous la mention «SERVITUDE DE PASSAGE» la clause suivante : «Les parties déclarent que la parcelle présentement vendue section B numéro 332, est grevée d’une servitude de passage d’une largeur de quatre mètres, au profit des parcelles situées sur le territoire de la même commune et cadastrée section C numéro 214, 215, 216, 217, appartenant à Monsieur Pierre François A., pour la nue propriété et à Monsieur Charles A. et Madame Jeanne L. son épouse pour l’usufruit, et par suite des faits et actes susanalysés dans l’origine de propriété qui précède.».

Or, il est constant qu’une servitude par destination du père de famille ne peut exister que si l’acte de vente conclu entre les parties propriétaires des fonds ne contient aucune disposition contraire.

En l’espèce, quand bien même il aurait existé par le passé une servitude par destination du père de famille, comme M. Pierre A. veut le démontrer en produisant des attestations de personnes extérieures à la famille des parties rapportant avoir avant la dite vente emprunté la dite servitude de passage revendiquée, il n’en reste pas moins que l’acte de vente du 25 novembre 1986 contient des dispositions contraires à son maintien.

L’acte de vente, signé par M. Pierre A., ses donnants droit et celui des intimés, est clair en ce qu’il limite la servitude de passage aux parcelles situées sur la même commune.

Cette restriction compte tenu de l’énumération suivantes des parcelles concernées exclu les parcelles situées sur une autre commune. Les parcelles énumérées C 214, C 215, C 216 et C 217 sont toutes situées sur la commune de Sant’Antonino.

Ainsi, la demande relative aux parcelles situées sur la commune d’Aregno B 267 et B 268 ne peut prospérer et cela est parfaitement clair à la lecture de l’acte de vente rectificatif signé par les mêmes parties le 6 mai 1987 en ce qu’il précise «parcelles situées[…].

Pour le surplus, dans les deux actes notariés de 1986 et 1987, seules 4 parcelles situées sur la commune de Sant’Antonino sont mentionnées sur les 13 appartenant à M. Pierre A.

Cette disproportion entre le nombre de parcelles revendiquées comme étant des fonds dominants -13- et celles désignées en tant que bénéficiaires de la servitude de passage ne permet pas de retenir la version de l’appelant suggérant qu’il s’agit d’une erreur matérielle entachant le premier acte notarié qu’il conviendrait de rectifier, cette même «erreur» étant répétée dans l’acte rectificatif de 1987, ce qui est incohérent et insoutenable de bonne foi.

En conséquence, le contenu de l’acte de vente lui-même permet de rejeter la demande présentée par M. Pierre A., sans nécessité d’examiner une éventuelle prescription acquisitive ou les conditions mêmes de la naissance d’une servitude par destination du père de famille, les parties ayant clairement voulu écarter par le choix de seulement 4 parcelles en qualité de fonds dominant le persistance d’une éventuelle ancienne servitude par destination du père de famille ayant existé antérieurement.


  • Cour d’appel de Bastia, Chambre civile, 2e section, 3 février 2021, RG n° 18/00856